节约集约用地的若干法律问题探析
洪碧华
[摘要]随着工业化、城镇化快速发展，人地矛盾尖锐。“十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地”是四大基本国策之一。坚守18亿亩耕地的底线，是具有法律效力的约束性指标。2008年6月25日全国第18个“土地日”的宣传主题是：坚守耕地红线，节约集约用地，构建保障和促进科学发展的新机制。为此，本文阐述节约集约用地的概念、原则、意义，并探析其具体对策。
[关键词]土地法；保护耕地；节约集约用地；对策
邓小平同志早在1980年就讲过，“农村盖房要有新设计，不要老是小四合院，要发展楼房。平房改楼房，能节约耕地”。胡锦涛总书记在人口环境资源座谈会上指出：国土资源工作要按照节约型社会的要求，全面落实土地管理的各项措施，节约和集约用地；切实保护耕地特别是基本农田。温家宝总理在今年两会作《政府工作报告》中强调，要搞好宏观调控，严把土地闸门，保持经济平稳较快发展………要加强土地、矿产资源的保护和节约集约利用；温总理在《全国城镇存量建设用地专项调查情况报告》上批示：盘活存量建设用地，推进集约和节约用地，是严格土地管理的重要环节。
我国人多地少，耕地资源稀缺。近年来，建设用地矛盾突出；房价上涨，引发群众抢建房子。乱占滥用耕地现象十分严重，珍惜土地、节约集约用地的意识相当薄弱，“十五”期间，全国人口每年递增1000多万，耕地每年递减1848万亩。针对资源消耗高、浪费大等问题，2007年年7月，国务院发出了《关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》；2008年1月3日《国务院关于促进节约集约用地的通知》明确规定节约集约用地的具体措施。
一、节约集约用地的含义及意义
节约集约用地,是为了制止浪费和粗放用地。节约用地：即各项建设都要尽量节省土地，千方百计地不占或少占耕地；集约用地：即每宗建设用地必须提高投入产出的强度和土地利用的集约化程度；目的是通过整合置换和储备，合理安排土地投放的数量和节奏，改善建设用地结构、布局，挖掘用地潜力，提高土地配置和利用效率。
节约集约用地，意义重大。一是按照中央要求严格土地管理的重要举措。坚持以人为本，首先要确保13亿人口的吃饭问题；二是缓解土地供需矛盾的需要。工业化、城镇化发展需要占用大量土地，而从粮食安全、社会稳定大局出发，不允许过多占用耕地；我国土地利用率较低，截至2004年底，全国城镇范围内的存量土地有395.61万亩，其中闲置地、空闲地和批而未供土地超过一半。三是调整经济结构、转变经济增长方式的需要。我们要建设资源节约型、环境友好型社会，就必须坚持“节约优先、合理利用、循环利用”的方针，通过法律、经济等手段，形成政府推动、市场驱动、公众参与的国土资源节约机制。坚决制止粗放供地，做到低能耗、高产出。
二、节约集约用土的指导思想和基本原则
(一)坚持落实科学发展观，促进经济社会可持续发展
土地管理的任务是要提高经济社会可持续发展的资源保障能力。严格土地管理，决不是单纯地管住卡死建设用地，限制和阻碍经济加快发展，恰恰相反，要在资源约束条件下，通过节约集约用地，找到支持经济社会又好又快发展的根本出路。
（二）坚持“节流”与“开源”并举，把节约集约放在首位
将“节流”与“开源”协调统一起来，全面落实“严控增量、盘活存量、管住总量、集约高效”的要求。一手抓“节流”，节约用地、盘活存量，凡能不用地的就不用，能少用地的就不多用地，能用劣地的就不用好地，节约每一寸土地尤其是耕地；一手抓“开源”，多渠道多途径千方百计地拓展耕地和建设用地的来源。无论是对存量用地，还是新增建设用地，都要节约和集约使用。
（三）坚持宏观调控与市场配置相结合
一方面，建设用地的供应要充分发挥规划计划的作用，加强和改善宏观调控，合理调整用地结构、布局和规模，要严格控制基本农田的占用。另一方面，充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用，建立能反映资源稀缺程度的价格机制。这是促进土地节约集约利用的根本途径。
（四）坚持严格管理与健全激励机制相结合
首先，要从严从紧管理土地，依法依规用地，遏止乱占滥用土地。其次，要采取各种措施积极引导和鼓励。通过完善相关经济政策，调整土地收益分配关系和严格收益管理，探索激励节约集约用地的利益机制。
（五）坚持因地制宜、改革创新
各地情况不同，不能靠单种模式，要结合实际，在摸清土地存量的基础上，适应本地特点，创新思路，探索节约集约用地的具体办法。尊重群众的首创精神，推广先进经验，并及时总结上升为规范性文件。
三、节约集约用地的对策思考
（一）强化规划宏观调控，优化土地利用布局和结构
1、控制建设用地规模和土地供应总量。科学编制土地利用总体规划，确定合理的城镇用地规模，增强公共设施的共享程度。相关的行业规划的编制和实施，必须与土地利用总体规划相衔接。要严格控制工业用地，禁止“以租代征”；加强村镇规划，按照有利生产、方便生活的原则，逐步调整乡村结构，优化布局。
2、优化土地利用结构和布局
合理控制城镇基础设施、社会各项事业建设和行政办公用地规模，严格控制大型商业设施和高档商品房用地。适度提高各类建筑密度和容积率，推广节能省地建筑技术，大力开发利用城市地下空间。要打破行政区域界限，改变分散布局工业区的模式，做到高起点规划、高标准投入、高效益产出。鼓励跨区建设，引导工业项目向工业区集中。实行“谁引进、谁收益”，充分发挥综合运力，促进交通项目的节约集约用地。
3、开展城乡建设用地整理。按照城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的原则，结合土地利用总体规划修编，统筹安排，合理调整空间布局。摸清家底、挖掘潜力。克服“重平面扩张、轻内部挖潜”现象，鼓励迁村并点的土地整理和旧村改造，大力推广江苏省华西村“多占天，少占地”、“向空中地下要土地”的农田整理成功经验；无锡市蠡湖地区把农民的拆迁安置房建成多层和公寓式农民住宅小区。深圳对2000多个旧村实行改造，向中心村镇集聚，杜绝零星建房，改造后的岗厦村和大冲村变成30多层高楼群，该住宅小区既美观实用，又与自然和谐。增加可利用土地面积，提高土地利用率。
4、鼓励农民进城购房或按规划建高层楼房，节约的宅基地指标可用作小城镇发展的建设用地指标。对于集中建房或进城购房农户的原宅基地复耕或依法转让的，可视为占补平衡。严格控制分散建房，严禁以小城镇建设为名建“路边店”。严格控制建单门独院住宅，提倡建高层住宅楼。
（二）立足内涵挖潜，优先盘活利用存量土地
1、建立土地集约利用评价考核制度。全面掌握城镇和开发区存量土地面积、类型、用途、权属与分布等状况，开展城市及开发区土地集约利用评价，制定盘活存量土地的实施方案和积极稳妥的政策措施，促进存量土地的开发利用。
2、鼓励利用存量土地。凡利用城镇存量土地进行开发建设的，政府可根据本地实际，制订减免城市基础设施建设配套费等鼓励政策。鼓励增资扩建，凡工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率的，不再收取或调整土地有偿使用费。对申请增资扩建的用地单位，要优先使用已有的建设用地，在核定供地面积时，要将已使用土地与新申请的用地数量一并计算。
3、开展城乡建设用地置换。通过“易主”、“易位”，促进零星分散土地的有效盘活利用。经省级政府批准，农民集体建设用地和国有建设用地可以置换；经县级政府批准，农民集体建设用地所有权之间可以置换；农用地、未利用土地不得置换为建设用地。权属有争议、已设定抵押的土地，不得置换。土地置换要取得农村集体经济组织2/3以上成员同意和相关土地权利人的书面认可。并办理土地登记手续，明确产权归属。
（三）推行新型农村宅基地制度，制止乱占滥用土地
1、编制或完善规划。按照统筹安排城乡建设的总体要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理编制村庄规划和乡镇土地利用总体规划，并做好两项规划之间的衔接。未编制村庄规划或者已编制村庄规划但需要修改的，要抓紧组织编制或修改。规划要合理确定农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。编制规划时，可以打破村民小组的界限，统一按规划安排住宅建设用地。
2、加强住宅建设用地的规划与计划管理。农民建房涉及农用地转用的，应当上报省级国土资源厅备案；涉及土地利用总体规划调整的，按照省国土资源厅《关于进一步规范土地利用总体规划修改工作的意见》办理，上报规划修改方案需附具村镇建设规划图。
3、简化住宅建设用地审批手续。农村住宅小区建设涉及农用地转用的，按规定由设区市人民政府审批。住宅用地申请应使用由省国土资源厅、省建设厅统一印制的《福建省农村村民住宅用地与建设申请表》。在审批过程中，乡（镇）国土资源与建设部门要做到“三到场”。
4、严格执行住宅建设用地的优惠政策和收费规定。对农村住宅小区建设用地，以及对利用空地、荒杂地和存量土地建设住宅的，应按优惠政策给予鼓励和扶持。对农村住宅小区建设，所在村委会支付农用地转用与土地征收所发生的补偿安置等费用有困难的，可以由所在地市、县国土资源管理部门从土地收购储备专项资金中予以垫付，待向建房户办理供地手续时按照每户应分摊的金额收回所垫付的资金。
5、强化执法监察。城管行政执法局对未批先建、少批多占、边批边建的违法用地行为，坚决依法查处和拆除。对未批先建的，要发现一座拆除一座，通过严格执法整肃农村用地秩序；实行“一户一宅”制度，防止以分户名义的“一户多宅”；严格执行国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，依法严肃追究违反者的法律责任。
6、盘活农村存量建设用地。根据城镇化建设目标，按照集约用地的原则，制定旧村庄改造和零散住宅整理归并的总体方案，并按计划、分年度组织实施；要实行“建新退旧”制度，经批准新建住宅后，建房户必须将原旧宅基地退出，逐步消灭散、乱、差的“空心村”。积极探索旧村改造、零散住宅整理归并的途径和方式，总结、推广成功经验。
7、加快信息化建设步伐。适应“高效、便民、公正”的要求，加大信息化建设的资金投入，配置电脑和打印机、测量仪等现代办公设备，不断提高管理效率和服务水平。充分利用现代信息技术手段，适时录入相关资料数据，设立政府网站，逐步实现网上政务公开、信息交流。
（四）严格土地使用标准，促进各项建设节约集约用地
1、严格执行国家产业政策。各地不得批准新建禁止类项目，要从严控制区域内限制类项目的数量、布局和用地规模，严格限制占用农用地。停止高档别墅类房地产、高尔夫球场、花园式工厂、宽马路和大广场等用地的审批。防止开发商圈地炒地。
2、强化建设项目用地管理。坚持“以项目定用地、以投资额定用地量”的方针；编制项目建议书、可行性研究报告时，应增加土地节约集约利用的内容。凡设计用地超出规定用地指标的，要进行论证，说明理由；没有相应用地指标的项目用地，可比照现有标准和设计规范确定用地规模，并作出详细说明。要加强分期实施的大型工业项目预留规划用地的管理，对规划预留用地，必须根据实际到资情况和生产建设进度，分期分批确定供地数量。申请增资扩建的，要优先使用已有的建设用地，在核定供地面积时，要将已使用土地与新申请的用地数量一并计算。完善建设用地定额指标管理制度。全面修订完善工程项目建设用地定额指标。尽快将教育文化、体育、医疗卫生等公益性和公共设施用地纳入定额指标，适时调整工业类项目用地的控制指标。各行业主管部门或行业协会要依据土地使用标准，修改完善各类建设项目设计规范。
3、提高工业项目用地的投入产出率和集约利用水平。实行单位面积土地最低投资限额，工业项目单位面积土地的投资额不得低于规定的最低限额。鼓励企业投资建设多层标准厂房，严格限制单层建筑物。如福州市金山桔园洲创造的“飞地工业”模式，工厂上山，“向空中要土地”，提高土地容积率。以合同形式明确集约用地各项权利义务及违约责任。上一年度供地率达不到70%的，不能申请办理新报批手续。土地利用集约度不高、未达标的，不得扩大现有建设用地规模。
（五）推进土地市场化配置，建立节约集约用地的内在机制
1、扩大国有土地有偿使用范围。高速公路、民用机场、发电厂、煤炭设施、石油天然气设施等用地，及《划拨用地目录》以外的用地，必须以有偿方式供地。
2、推行工业用地和经营性用地（商业、旅游、娱乐等）的“招、拍、挂”制度。土地供应计划公布后，同一宗工用地有两个以上企业申请使用的，都必须以“招、拍、挂”方式供应，完善出让程序，规范出让行为，强化出让监督。协议出让土地必须严格执行规定的程序以及政府的限价标准。
3、建立健全土地储备制度，增强政府宏观调控能力。合理确定土地储备规模，优先储备存量土地，依法对土地权利人给予合理补偿。政府供应土地的前期开发，要引入市场机制，招标出让。加强储备资金的管理，要从土地有偿使用收入中安排一定比例的资金用于储备土地。土地储备机构可以储备土地作为抵押，申请贷款。
上海市人民政府关于修改《上海市邮票和集邮品管理办法》的决定
上海市人民政府
上海市人民政府关于修改《上海市邮票和集邮品管理办法》的决定
上海市人民政府
（1997年12月14日上海市人民政府第53号令发布）
第一章 总则
第一条 （制定目的和依据）
为了加强邮票、集邮品和集邮活动的管理，确保邮政通信的正常进行，促进集邮活动的健康发展，根据《中华人民共和国邮政法》的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 （有关用语的定义）
本办法所称的邮票，是指由中华人民共和国邮电部（以下简称邮电部）统一发行的普通邮票、纪念邮票、特种邮票和其他邮资凭证。
本办法所称的集邮品，是指用于经营或者交换的、超过规定发售期限的邮票和其他邮资凭证，以及已使用或者未使用过的我国和其他国家、地区的邮票、信封、明信片、邮简、邮折等。
第三条 （适用范围）
本办法适用于本市范围内邮票、集邮品的经营、交换和其他有关活动。
第四条 （主管和协管部门）
上海市邮电管理局（以下简称市邮电管理局）是本市邮票、集邮品和集邮活动的行政主管部门。
公安、工商，海关等管理部门，按照各自职责协同实施本办法。
第二章 邮票管理
第五条 （邮票出售部门）
邮票应当由邮电局（所）。邮票代售处和邮电管理部门指定的单位出售。
第六条 （邮票出售日期和价格）
邮电局（所）、邮票代售处和邮电管理部门指定的单位，应当按照邮电部规定的邮票发售日期和邮票面值出售邮票。
第七条 （邮票的出入境管理）
任何单位和个人携带我国邮票出境或者携带其他国家、地区的邮票入境，应当依照国家有关出入境规定执行。
第八条 （邮票的仿印）
任何单位和个人不得仿印邮票图案和与邮票相似的印件，但经邮电部邮票主管部门或市邮电管理局批准的除外。
第三章 集邮品管理
第九条 （集邮品的制作）
任何单位和个人制作向社会销售的集邮品，须事先经市邮电管理局批准，并取得统一编号。
第十条 （经营集邮品的申请）
凡需经营集邮品的单位和个人，应向工商行政管理部门提出申请，领取营业执照后，方可经营。
邮票代售处不得销售集邮品。
第十一条 （禁止经营规定）
经营集邮品的单位和个人应当遵守下列规定：
（一）不得经营尚在规定发售期限内的邮票；
（二）不得经营伪造的集邮品；
（三）不得经营非邮电部统一发行的集邮品或者未经市邮电管理局批准的集邮品；
（四）不得经营邮电部禁止流通的邮票和集邮品。
第十二条 （集邮品的明码标价和缺陷标出）
凡出售的集邮品均应明码标价；出售的集邮品有缺陷的，应当注明。
第十三条 （集邮品的鉴定）
集邮品需要鉴定的，可提交市邮电管理局鉴定。
第十四条 （集邮品的预订）
集邮品经营可以采取预订的方式进行，预订办法由市邮电管理局另行规定。
第四章 集邮品交换管理
第十五条 （集邮品的交换）
集邮者可以在下列场合以集邮品或者以货币为媒介交换各自的集邮品：
（一）由集邮协会组织进行的会员之间集邮品交换活动；
（二）由企业、事业单位和其他组织进行的本部门集邮爱好者之间的集邮品交换活动；
（三）由企业、事业单位和其他组织在公共场所举办的社会性集邮品交换活动；
（四）由集邮品交换市场组织进行的集邮品交换活动。
上述活动需经公安部门批准的，举办者还应事先按规定向公安部门提出申请，经批准后方可进行。
第十六条 （开办集邮品交换市场的申请和条件）
凡需开办集邮品交换市场的，必须向市邮电管理局提出申请。
申请者应当具备下列条件：
（一）有固定的经营场地；
（二）有所需的资金和营业、停车等设施；
（三）有具体的管理章程；
（四）有一定数量的管理人员；
（五）符合其他有关行政管理规定。
第十七条 （开办集邮品交换市场的材料）
申请者应向市邮电管理局提交下列材料：
（一）开办申请；
（二）交换市场的使用场地证明；
（三）金融机构出具的验资证明；
（四）交换市场管理章程；
（五）交换市场管理人员名册；
（六）其他有关材料。
第十八条 （集邮品交换市场的审批和登记）
市邮电管理局应当在收到全部申请材料之日起的十五日内，作出审批决定。经审核批准的，由市邮电管理局颁发统一印制的《集邮品交换市场经营许可证》（以下简称经营许可证）。
申请者凭经营许可证，向工商行政管理部门办理登记手续。
第十九条 （经营许可证期限、展期或者注销）
经营许可证的有效期为一年。
经营许可证有效期届满，需要继续经营的，应当在经营许可证届满之日前三十日内，向市邮电管理局办理展期手续。
在经营许可证有效期内，要求提前终止经营的，应当在终止经营日十日前向市邮电管理局办理注销经营许可证手续。
第二十条 （经营许可证的禁止性要求）
任何单位和个人不得伪造。涂改或擅自转让经营许可证
第二十一条 （集邮品交换活动主办、经营者的责任）
集邮品交换活动的举办者或者集邮品交换市场的经营者在交换活动现场或者交换市场内，应当承担下列责任：
（一）确保正常的交换秩序；
（二）负责调解因交换引起的纠纷；
（三）其他依法应当承担的责任。
第二十二条 （集邮品的拍卖）
集邮品可以拍卖。集邮品的拍卖应由具有拍卖经营资格的单位进行。
第五章 罚则
第二十三条 （邮电行政管理部门的行政处罚）
对违反下列规定者，由市邮电管理局予以处罚：
（一）集邮品经营者违反新邮预订有关规定的，责令其限期改正，可处以3万元以下的罚款：
（二）未按邮票面值或者规定的日期出售邮票的，责令其改正，可并处二百元以上一千元以下罚款；
（三）邮票代售处销售集邮品或者集邮品经营者违反经营规定的，责令限期改正，可并处二百元以上一千元以下罚款；
（四）违反本办法第十五条第一款第一项或者第二项规定，集邮协会或者单位以营利为目的，组织非会员或者非本部门职工进行集邮品交换活动的，处以警告或者一千元以下罚款；
（五）未取得经营许可证或者持失效、伪造、涂改的经营许可证擅自经营或者擅自转让经营许可证的，责令其限期改正，可处以3万元以下的罚款；
（六）未经批准擅自仿印邮票图案或者与邮票相似的印件的，没收其印品，可并处四千元以下罚款；
（七）以营利为目的伪造邮票等邮资凭证的，没收非法物品和非法所得，并可处5000元以下的罚款；
（八）以营利为目的，伪造集邮品或者未经许可擅自制作集邮品并销售的，责令其限期改正，并可处以3万元以下的罚款。
第二十四条 （其他行政管理部门的行政处罚）
违反工商、公安、海关等方面管理规定的，分别由工商、公安、海关等管理部门依法予以处罚。
第二十五条 （邮电行政管理部门的行政处分）
邮电工作人员违反本办法规定的，由邮电行政管理部门给予行政处分。
第二十六条 （司法机关的刑事处罚）
违反本办法规定，情节严重构成犯罪的，由司法部门依法追究刑事责任。
第二十七条 （没收邮票和集邮品的处理）
司法机关和邮电、工商、公安、海关等行政管理部门依法没收的邮票和集邮品，由市邮电管理局指定的单位统一收购，或者按有关规定进行拍卖，所得钱款上缴国库。
第二十八条 （罚没款的处理）
邮电行政管理部门的罚没款，上缴国库。
第二十九条 （退赔责任）
任何单位和个人违反本办法出售或者出让邮票、集邮品造成他人损失的，应退还不当得利、赔偿经济损失。
第三十条 （诉权保护和强制执行）
当事人对邮电行政管理部门作出的行政决定或者行政处罚决定不服的，可依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请复议或者提起诉讼。
当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行的，作出行政处罚决定的部门可依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十六条规定，申请法院强制执行。
第六章 附则
第三十一条 （过渡条款）
凡本办法施行前已开办的集邮品交换市场，应当在本办法施行之日起六个月内申请补办审批手续。
第三十二条 （应用解释部门）
本办法的具体应用问题，由市邮电管理局负责解释。
第三十三条 （施行日期）
本决定自1998年1月1日起施行。
1997年12月14日
