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《锦州市国有土地租赁暂行办法》实施细则

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 03:04:03  浏览:9694   来源:法律资料网
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《锦州市国有土地租赁暂行办法》实施细则

辽宁省锦州市人民政府


《锦州市国有土地租赁暂行办法》实施细则


锦政发〔2005〕43号

各县(市)区人民政府,市政府各部门,中省直各企事业单位:
现将《〈锦州市国有土地租赁暂行办法〉实施细则》印发给你们,请结合本县(市)区、本部门实际,认真贯彻落实。



二○○五年九月二十日

锦州市国有土地租赁暂行办法实施细则

为贯彻落实《辽宁省国有土地使用权租赁办法》、《锦州市国有土地租赁暂行办法》,进一步做好我市国有土地租赁租金的征收、使用管理工作,结合我市实际,制定本实施细则。
一、国有土地是国家的重要资源和资产,国有土地有偿收益是国家对土地所有权在经济上的实现形式,国有土地租赁是国有土地有偿使用的主要形式之一。国有土地有偿收益属于政府非税收入,是政府的重要财力来源,必须纳入财政预算管理。
二、财政部门是本行政区域内国有土地有偿收益的主管机关。土地行政主管部门是本行政区域内国有土地使用权有偿使用的主管机关。
三、国有土地租金由国土部门征收,并及时足额缴入财政专户。国有土地租金要应收尽收,任何部门、单位和个人均不得擅自批准减、免和缓交。对未按规定缴纳全部土地有偿收益的,土地行政主管部门不得办理土地登记手续和核发土地使用证。
四、各级国土部门应当严格执行国有土地管理的法律规定。除法律规定可以采取划拨方式提供用地外,其它建设需要使用国有土地的,必须依法实行有偿使用。出让金或租金依法由土地使用者按不同用途缴纳。土地用途的确定,以政府批准文件为准。允许土地使用者在法律规定的范围内自主选择出让或租赁等有偿使用方式,使用国有土地从事生产经营活动。
五、以划拨方式取得土地使用权有下列情形之一的,均可实行国有土地租赁,签订租赁合同并按租金标准全额征收。
1.改变土地批准用途的;
2.国有土地出租或连同地上建筑物、附着物一并出租的;
3.国有土地转让或连同地上建筑物、附着物一并转让(以地入股、作价出资、联营联建)的;
4.企业改制为股份合作制、股份有限公司、有限责任公司或因破产、合资合作、租赁承包、出售、兼并、分立、国有民营、托管、转属等土地资产按租赁方式处置的;
5.机关、铁路、军队及事业单位用地,用于出租或改为经营性用途的;
6.除法律、行政法规规定可以以划拨方式取得国有土地使用权以外的其它生产经营性用地。
六、以出让方式取得土地使用权,有下列情形之一的,均可按《锦州市国有土地租赁暂行办法》(市政府第6号令)的规定,以年租金形式补缴出让金:
1.以出让方式取得住宅用地使用权,改变为商业用地的,按商业租金标准的60%征收;以出让方式取得工业用地使用权,改变为商业用地的,按商业租金标准的70%征收。
2.享受企业改制政策,且工业出让金缴纳在10%以下,商业出让金缴纳在20%以下,土地使用权发生再转移的,用于商业的按商业租金标准的50%征收,用于工业的按工业租金标准的20%征收。
3.以出让方式取得综合用地使用权用于商业经营,未按商业用地缴纳土地出让金的,按租金标准的50%征收。
4.原以“有偿划拨”方式取得土地使用权,现从事生产经营活动的,按当时地价标准折算有偿使用年限,折期届满后,按相关规定收取土地出让金或租金。
七、土地定级分界道路两侧不同等级的土地,租金标准按高等级标准执行;除商业区外,在规划宽度8米以下道路两侧及居民区内的建筑面积小于100平方米的经营性用地,租金标准按下一级标准执行。
八、国有土地租赁使用权面积计算方法。建筑容积率小于1的,按实际用地面积核定;建筑容积率大于1的,一层按容积率1.5核定用地面积,二层按容积率2.5核定用地面积,三层以上按剩余土地面积与剩余建筑面积同比例分摊的原则核定用地面积。
九、财政部门应当按照“量入为出、专款专用”的管理原则,对土地有偿收益实行年度收支预算管理。财政部门和土地行政主管部门应当严格执行市政府批准的年度土地有偿收益的收支预算。
十、财政部门、土地行政主管部门、审计部门、监察部门应当密切配合,强化对国有土地有偿收益征收和使用的有效监控。
十一、土地使用者不依法办理土地变更登记、办理土地使用证、签订国有土地使用权租赁合同或不依法缴纳土地出让金、租金的,由土地行政主管部门依法按违法占地予以行政处罚或申请人民法院强制执行。
十二、本实施细则由市国土资源局负责解释。
十三、本实施细则自公布之日起执行。
附件:1.锦州市城区国有土地租赁租金标准
  2.锦州市城区土地(商业、工业)定级级别范围

附件1:

锦州市城区国有土地租赁租金标准
元/平方米.年
级 别
土地用途   一级   二级  三级  四级  五级  六级
商业   60    50    40  30    20    10
工业   8     7   6   5   4    3

附件2:


锦州市城区土地(商业、工业)定级级别范围

等 级 范 围
一级   延安路与锦华街交界处向东至山东街,向南至南宁路,向西至锦华街,向北    至延安路的闭合范围内。


二级   延安路与人民街交界处向东至锦华街,向南至南宁路,向东至山东街,向北至延安路,向东至杭州街,向南至洛阳路,向西至人民街,向北至延安路的闭合范围内。


三级   重庆路与人民街交界处向东至中央北街,向南至湖北路,向东至云飞街,向南至延安路,向西至人民街,向南至洛阳路,向东至杭州街,向北至延安路,向东至徐州街,向南至解放路,向西至矿山街,向南至南京路,向西至士英街,向北至沈山铁路,向东至人民街,向北至重庆路的闭合范围内。


四级   北京路与士英街交界处向东至松坡路,向东南至铁新北里斜街,向东南至广州街,向南至解放路,向西至贵州街,向南至南京路,向西至徐州街,向南至小凌河北堤,向西至解放路,向东至士英街,向南至南京路,向东至矿山街,向北至解放路,向东至徐州街,向北至延安路,向西至云飞街,向北至湖北路,向西至中央北街,向北至重庆路,向西至人民街,向南至沈山铁路,向西至士英街,向北至重庆路,向西至石油西街,向北至无名路,向东北至锦朝路,向东南至北京路的闭合范围内。


五级   1.松坡路与铁新北里斜街西口交界处向东至百股车站西,向南至延安南路至解放路,向西至紫明街,向南至紫明街南端,向东南至小凌河北堤,向西至徐州街,向北至南京路,向东至贵州街,向北至延安路,向东至广州街,向北至铁新北里斜街东口,向西北至松坡路的闭合范围内。2.北安路与锦朝路交界处向东至汉口街,向北至北宁路,向东至安达街,向北至松坡路,向东南至北京路,向西经锦朝路至无名路,向西南至红星西街,向南至重庆路,向东至士英街,向南至解放路,向西至小凌河东堤,向北至重庆路,向西至无名路,向北东至锦朝路,向东南至北安路的闭合范围内。 3.小凌河南堤与新乡街交界处向东至香港街,向南至女儿河北堤,向西至安阳街,向北至西藏路,向西至新乡街,向北至小凌河南堤的闭合范围内。


六级   五级以外的城市规划区内的其它土地为六级。



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结合律师法修改谈律师调查取证权

王维新

律师法是规范我国律师行为或律师活动、引导律师事业健康发展的基本法律,是确定律师工作基本原则和制度的法律。现行律师法是1996年颁布的《中华人民共和国律师法》,这部律师法在有关律师的性质、资格的取得、律师组织形式和管理方式等方面,有许多新的突破,反映了立法的进步,但对于律师权利义务的规定,则不尽人意。我认为,律师法首先应当是律师地位、权利与义务、律师职业属性的基本法,但在实践中,其运用的效果却差强人意。目前无论是从事诉讼工作,还是非诉讼业务,都存在律师“执业难”的现象。十届全国人大常委会第三十次会议表决通过了律师法的修改,从而律师的权利进一步得到了保障。这一系列问题得到了一定的关注与重视,本文结合律师法修改着重对律师调查取证权问题进行探讨与分析。
一、律师调查取证权的规定
调查取证历来是困扰律师的一个难题。现行律师法规定:“律师承办法律事务,经有关单位或个人同意,可以向他们调查情况。”这样的规定是很笼统、过于简单,仅仅承认律师“可以调查情况”,并且还必须征得被收集人的同意。实际上,律师要取得对方的同意才能够调查取证,是比较难的。修改后的律师法第三十五条规定:“受委托的律师根据案情的需要,可以申请人民检察院、人民法院收集、调取证据或者申请人民法院通知证人出庭作证。律师自行调查取证的,凭律师执业证书和律师事务所证明,可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况。”修改后的律师法规定了律师根据需要,还可以申请人民检察院、人民法院收集、调取证据,取消了“律师调查取证要经过有关单位或者个人的同意”的规定,确保了律师调查取证的实际操作性。这是让许多律师非常振奋的一条规定,从而律师的权利进一步得到了保障。
二、赋予律师调查取证权的意义
1、赋予律师调查取证权,是公民权利的保护的体现。随着社会经济和政治文明的发展,法律对公民权或者说人权的保护显得越来越重要,离开公民权去谈法律的保护,是没有意义的。在公民权利遭受侵害、发生纠纷或者公民法律事务的处理等等,由于公民个人法律知识、运用法律的技能、时间和精力等原因,有越来越多的人选择聘请律师来维护自己的合法权益、解决纷争、委托处理自己的法律事务。律师在接受委托之后,需要为当事人进行必要的甚至关键事实的调查取证,如果因为律师没有充分的、足够的调查取证权利,就无法完成公民对自己的权利寻求保护的重委,公民的合法权益无法得到法律的保护,法律规定的权利只是纸上谈兵。律师没有充分的调查取证权利,就象士兵没有武器一样,根本无法正当履行好职责,对律师调查取证权的处处设障,重重限制,是对公民权利的保护设置障碍。实践中,因为律师查证受阻而使权利无法得到保护的情况不在少数,律师和公民只能望之兴叹,转之以其他非正当途径寻求权益的保护,并且对国家法治产生不信任感。
2、赋予律师调查取证权,有利于案件审理的公正。
刑事诉讼法中虽然规定公安机关与检察机关既要收集对被告人不利的证据,也要收集对他们有利的证据。但是由于价值取向不同,实践中公安机关与检察机关往往不注重收集对被告人有利的证据。而这些依法对被告人有利的证据由谁去取?当然只有辩护律师。现行刑事诉讼法中体现了律师的地位,但《刑事诉讼法》所赋予的诸如调查取证权附加了条条“枷锁”,束缚了律师的手脚,稍不小心就可能有触犯刑法第306条之嫌。此外,从保障人权角度讲,刑法在打击各种犯罪的同时,必须确保无罪的人不受刑事追究,或者罪轻的人免受重处。这是刑法“罪责相适应”原则的必然要求。就现行法律规定来看,从侦查阶段的证据收集到审查起诉及提起公诉、审判阶段的证据审查,均体现了国家强大的控诉职能,而形成鲜明对比的则是辩护职能的脆弱无力。律师制度本身就是权利制衡的产物,于是最好的制衡方式就是扩大律师的权利,达到一种足以与国家追诉机关相抗衡的程度。律师调查取证权的赋予,是这种制衡措施之一。
3、赋予律师调查取证权,是充分发挥律师作用的方法。律师是现代法治社会司法制度的重要组成部分,是法律职业共同体。律师能够而且善于运用法律的手段,预防纠纷,化解纷争,促进社会和谐,促进社会发展。当前,律师充当国家行政机关、企事业单位等的法律顾问,参与大量的非诉讼法律事务的处理,足以证明,律师在法治社会的作用无所不在,而这些非诉讼事务的参与,正是防范风险、预防纠纷,促进社会和谐发展的根本。律师不积极进行调查取证,无法进行调查取证,甚至调查取证还要冒座牢的风险,律师的作用就将大大受限。此外,赋予律师完整充分的调查取证权利,必将大大减轻法官工作量,是为法官减负的根本途径,以及使律师和当事人摆脱取证难和举证责任的两难困境之必由之路。
三、保障律师调查取证权的建议
新的律师法将于2008年年6月1日开始实施,它赋予了律师充分可行的调查取证权利,这对于实现社会公平正义有着极其重要的意义。在保障律师调查权时,要特别注意对律师调查取证的种种限制性规定,确立律师与国家司法机关平等的调查取证权。要防止过于原则,使律师法赋予律师的调查取证权流于形式。为此,我提以下几点建议。
首先,除涉及国家或者有关单位重大机密之外的内容,律师都有调查的权利。律师对什么程度的文件资料才没有查询、复印的权利,要有明文规定。其实,在现代社会信息是社会生产力的时代,国家机关的许多涉及公民的资料文件,并没有捂得紧紧的,并没有特意保密的需要,相反,应当给予律师以充分的查证权利,为社会所利用。如婚姻登记、身份证查询、抵押情况、财产情况和纳税等,而对于确实是机密性的,则规定一定的限制条件,是必需的。
其次,律师调查取证出示有效的律师执业证、律师所介绍信、委托人的委托书即可,无需其他手续。律师应当向对方提供哪些手续文件,应当有较为统一的规定,便于律师和配合查证双方工作。通常情况下,调查取证时律师应当提供、并出示的文件是:有效的律师执业证、律师所介绍信、委托人的委托书,而无需出示律师个人和委托人的身份证件,更不应当要律师一定要出示法院的立案手续等资料,或者人为地任意地要求律师提供其他资料。一是具有这些资料足以证明律师的合法身份,二是以此证明律师查证的正当性,同时也简化配合查证一方的负担。对于接待单位应当留存哪些资料,也应当规范,只有介绍信,不需要复印身份证、执业证等存档。
再次,被调查人有配合、协助律师调查取证的义务。新的律师法取消了“律师调查取证要经过有关单位或者个人的同意”的规定,确保了律师调查取证的实际操作性。律师进行调查,不一定要有单位负责人的同意,具体经办人就可以配合。对于一般性的信息,实无必要经领导的批准同意,而对于涉及机密性的文件,则需要有关负责人对是否可以查询进行判断,需要取得他们的批准,这是合理的。
第四,被调查人有审核确认的权利,并在文件资料上签字、盖章确认其来源真实性的义务。配合查证一方对其文件资料,负有在资料上面,由经办人签字、单位盖章,以审核确认资料来源于其单位,与原件一致等的义务或责任。最高法院有关民事、行政等诉讼证据的规定中,规定了证据的提供要有来源单位的盖章确认才有法律效力,但在司法实践中,大量存在一些单位组织愿意配合律师查询,但拒绝在律师查询复印的有关资料上签章,致律师的查询结果只能当成参考资料,而没有证据的作用。因此,在律师的调查取证立法中,有必要明确规定配合查询单位,对律师从配合查证单位获取的资料有审核确认的义务,特别是对国家机关,担负着给社会和人民提供优质服务的职责,理所当然地应当承担这一义务。
第五,对国家机关的调查取证只能收取工本费。某些机关国家工商行政管理机关等,由于他们使用纳税人的钱,向其查询证据,理应不该实行商业化收费,只能收取工本费,否则,实在有损国家机关形象。建议需要将之明确规定,以防权利的滥用。


作者:王维新
邮编:722400
地址:陕西省岐山县检察院
电话:13992757692
电子信箱:woxing0802@163.com

  近年来,拖欠劳动者劳动报酬的问题非常严重,每年都发生很多因为讨薪而造成的悲惨案例,特别是年关时节。劳动是劳动者实现生存权的一般手段,劳动者通过劳动获取劳动报酬,是维持生存的前提。支付义务人拒不支付劳动者劳动报酬的行为,剥夺了劳动者的生活来源,使得劳动者无法维持基本生活,无法抚养、赡养家庭成员,是对劳动者基本人权的侵害,违反了宪法。同时在一定程度上,扰乱了我国的市场秩序,与同行业守法企业相比,拒不支付劳动报酬的企业处于竞争的优势,必然导致市场的恶性竞争。另外,拒不支付劳动报酬的行为势必会破坏诚实信用的良好社会风俗,不利于建立诚实信用的市场环境。因此刑法将“拒不支付劳动报酬罪”纳入,希望通过刑罚干预,打击这类严重侵害劳动者权益,危害社会安定、和谐的行为。本罪引起了理论界与司法实务界的大量关注。由于立法技术等原因,本罪在设立后就存在一些争议。

  反对本罪入罪的观点主要有以下几点:其一,刑法谦抑性原则,认为刑法手段具有不可替代性,应该用刑法以外的手段来抑制拒不支付劳动者报酬的行为。近年来,刑法的扩张非常明显,当社会上出现某些现象时,似乎人们首先都是考虑刑法制裁。这是违背刑法谦抑性的。其二,从刑法规制的效益分析看,出于刑法的严厉制裁性以及刑罚的功能,用刑法来规制此类行为具有一定的有效性。但是刑法的效果并没有想象中的那么大,从大范围上讲,刑法一直打击着犯罪,但犯罪照旧发生在社会的各个角落,并没有因为存在刑法的打击而消亡。支持本罪入罪的观点主要有以下几点:其一,近些年拒不支付劳动报酬的行为引发的社会问题越来越多,引发的极端社会矛盾不时出现,在某些劳动密集型行业中,甚至出现了普遍拖欠的“潜规则”,劳动者的权益受到了严重的侵害。其二,现有的法律体系虽然对保护劳动者的报酬有一定的保护作用,但是通过法律手段保护的过程是冗繁的,而且重要的是,对由此产生的严重后果,现有的劳动法、劳动合同法难以有效规制。本罪的司法运用实践也说明了其在保障劳动者权益方面的积极意义。

  以上观点的争鸣,以及刑法条文的设计,突出显示了本罪入罪问题上需要重视的两个问题。首先,要注意刑法的谦抑性,要注意区分拖欠劳动者报酬的各种情形,不能扩大打击范围。本罪重点打击的应该是出现严重后果,严重危害社会的情形。其次,本罪的设计应该重视实际效用,缩短刑法打击时间,否则将加重劳动者维护自己权利的法律救济成本,对劳动者而言,这个代价是巨大的。在这两个基本点上,我们可以对本罪的完善提出一些针对性的意见。

  协调本罪的条文设置,完善刑罚的量刑档次。本罪的量刑档次只有两档。而且是缺少量的联系的两档,第一档,数额较大的,判处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。第二档,造成严重后果的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。考察本罪的立法,从条文设计的层面看,可以看出立法者希望顾及各方利益而作出的努力,但其条文本身却存在着理解的歧义,需要尽快出台规定将这个问题作出澄清。笔者推测条文设计者的设计思路,一方面突出本罪打击的限定范围,另一方面,凸显本罪的打击重点。这种思路在本罪的法定从宽情节中得到了证实,即本罪的从宽情节仅仅针对没有造成严重后果的行为。造成严重后果的,更多的是酌定情节了。在这个思路的基础上,笔者建议放弃数额较大的直接规定,统一为结果犯模式:后果严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;后果特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。这里的后果严重可以通过司法解释,注明后果严重的几种情形。后果严重的,本罪公诉前,履行支付义务并承担相应的赔偿的,减轻或者免除处罚。后果特别严重的,本罪公诉前,履行支付义务并承担相应的赔偿的,从轻处罚。如此一来,既保护了劳动者的权益,又遵循了刑法的谦抑原则,更加鲜明地鼓励支付义务人积极履行支付义务。

  调整政府有关部门责令支付而不支付的规定。本罪立法的这一规定被认为是立法者刑法谦抑性精神的展示,表示了立法者明确劳动报酬与劳动义务的保障主要是靠其他劳动法律法规的规制进行,刑法不应该是主要手段。笔者认为遵循这种精神是对的,但具体规定还有值得完善的地方。

  目前很多批评者认为,在拒不支付劳动报酬罪中增加本条件属于多余,或者会造成一种消极的影响。笔者认为,这些担忧不无道理,司法实践中确实会出现一些事与愿违的隐忧,这需要我们对制度进行进一步的限定。但这不足以说明本条件不能成为本罪的构成要件。笔者认为本条件应该保留。首先,多大的社会危害性进入刑法视野是需要多方认证的,论者不能凭借自己的感知认定没有本条件下的本罪其他的行为足以达到入罪程度的社会危害性。在笔者看来,司法实践中很可能出现一种情况,本罪的行为人处于过失而成就了转移财产或者逃避造成了没法支付劳动报酬的事实,该事实下,显然不宜追究支付义务人的本罪的责任。此时需要别的条件来增加社会危害性的程度。当有关机关明确责令支付时,其不再具有过失心理,使得追究成为一种可能。其次,政府有关部门的监管不力是造成劳动者报酬无法获得的一个重要因素,地方政府可能会出于重商主义保护当地企业,不出具责令支付的文书或者相关文件。但是这不能说明以此就阻断了追究支付义务人刑事责任的可能,只需要我们对政府有关部门做扩大解释,例如,将法院的判决、裁定也纳入其中,那么仍然可以保证追究支付义务人的途径。其三,本条件的正向积极意义更是不容忽视,无论是缓解刑法直接干涉民事领域,还是敦促行政机关监管,都具有正面的作用,符合刑法最后手段性的精神。

  笔者认为,“经政府有关部门责令支付”这一条件应当保留,在刑法条文上,将其调至数额较大之前。为了避免出现本条件下的隐忧,应该对本条件进行限定。例如政府行政机关合适作出责令的时间,可以强制性规定政府有关部门必须在一个月的时间内对拖欠劳动者报酬的事情作出责令。一般的行政行为都是两个月内作出,超过两个月的算不作为。由于劳动报酬事关劳动者的生存生活,应该缩短期限。然后还需要劳动法等相关法条对支付劳动报酬的时限作出更详细的规定,例如规定从应该支付劳动报酬之日起7天内没有支付的,就认为是进入了拖欠期。国外的立法大多对此有着明确规定,这对我们是一个很好的借鉴。

  (作者单位:北京师范大学刑事法律科学研究院)