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建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)的通知

作者:法律资料网 时间:2024-06-28 19:11:09  浏览:8659   来源:法律资料网
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建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)的通知

建设部


建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)的通知

1995年9月8日,建设部

为保护消费者的合法权益,规范商品房销售行为,减少商品房销售过程中买卖双方间的纠纷,特制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行),现予印发,请遵照执行。现就有关问题通知如下:
一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中,应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积,并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。
二、在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同,除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外,应维持合同约定的面积。若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积,或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的,合同双方可对合同中的销售面积作调整,但应维持原合同约定的总价款不变。
三、房地产权属登记机关进行房屋产权登记,应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)测定商品房的建筑面积。

附件:商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)
第一条 根据国家有关技术标准,制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)。
第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。
第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
第四条 商品房整栋销售,商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的,应从整栋商品房的建筑面积中扣除)。
第五条 商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
第六条 套内建筑面积由以下三部分组成:
1.套(单元)内的使用面积;
2.套内墙体面积;
3.阳台建筑面积。
第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下:
1.套(单元)内的使用面积
住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算。其他建筑,按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
2.套内墙体面积
商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种。
商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投景面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3.阳台建筑面积
按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
4.套内建筑面积的计算公式为:
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
第八条 公用建筑面积由以下两部分组成:
1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;
2.套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
第九条 公用建筑面积计算原则
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算:
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。
第十条 公用建筑面积分摊系数计算
将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积
公用建筑面积分摊系数=--------
套内建筑面积之和
第十一条 公用建筑面积分摊计算
各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记,可参照本规则执行。
第十三条 本规则由建设部解释。
第十四条 本规则自1995年12月1日起施行。


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浅谈我国现行夫妻财产制的缺陷和完善

王明水


【内容摘要】《婚姻法》及最高人民法院婚姻法解释(一)、婚姻法解释(二)>对我国的夫妻财产制度作了明确的规定,但随着社会的发展,加之没有进行细化的规范,很难适应现在的社会形势,对此笔者就一些争议的问题在实际运用中所体现出来的不足进行了探讨和思考,并提出了自己的拙见。

【关键词】 夫妻财产制 缺陷 对策


  财产关系是夫妻关系的重要组成部分,夫妻财产制度的内容是婚姻法立法的重要内容,2001年修订的《中华人民共和国婚姻法》(以下简称《婚姻法》和最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)>(以下简称最高人民法院婚姻法解释(一))以及(以下简称最高人民法院婚姻法解释(二))对夫妻财产关系作了重要的补充和完善,完善了原有法定夫妻财产制的内容,明确规定了夫妻约定财产制的范围和方式,对一方特有财产进行了界定,在保障婚姻双方当事人的财产权益和婚姻家庭关系的和谐稳固,起到了积极地作用。但随着社会的发展,家庭财产状况日趋多样性、复杂性,婚姻纠纷案件中财产争议往往成为争议的焦点,审视我国现行婚姻法中的夫妻财产制度,发现存在诸多不足之处,有待于进一步完善。

一、现行婚姻法规关于夫妻财产制的规定
  夫妻财产制,是指规范夫妻婚前财产和婚后所得财产的归属、管理、使用、收益和处分、婚姻对外财产责任以及婚姻关系终止时财产分割与清算的法律制度。我国现行的婚姻法规定,夫妻在婚姻存续期间的财产关系共有两种,即法定夫妻财产关系和约定夫妻财产关系。所谓法定夫妻财产制,是指依照法律规定直接适用处理现实夫妻财产关系的夫妻财产制度。它适用于夫妻没有对财产制进行约定或者夫妻财产制约定无效这两种情形。夫妻约定财产制正是基于夫妻约定财产关系产生的,是夫妻以契约、协议的方式决定婚前和婚后财产归属、管理、占有、使用、收益、处分以及债务的清偿、婚姻解除时的清算等方面的法律制度。约定财产制的法律效力要高于法定财产制。
  根据现行的婚姻法对17条、第18条的规定,法定夫妻财产制包括夫妻财产共同共有制和特定财产的夫妻个人所有制。
对夫妻共同财产的认定,《婚姻法》第17条和最高人民法院婚姻法解释(二)第11条作了明确,《婚姻法》第17条明确规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产归夫妻共同所有:(一)工资,奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。”《最高人民法院婚姻法解释(二)第11 条补充规定:“婚姻关系存续期间,下列财产属于婚姻法第十七条规定的‘其他应当归共同所有的财产’;(一)一方以个人财产投资取得的收益;(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;(三)男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。
  对夫妻共同个人财产的认定,《婚姻法》第18条和最高人民法院婚姻法解释(二)第13条作了明确,《婚姻法》第18条规定:“有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费,残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专有的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。” 最高人民法院婚姻法解释(二)第13 条补充规定:“军人的伤亡保险金、伤残补助金、医药生活补助费属于个人财产。”而且,《婚姻法》的司法解释明确规定:属夫妻一方的个人财产不因婚姻延续而转化为共同财产。
  对约定夫妻财产制,《婚姻法》第十九条作了规定:“夫妻可以约定婚姻关系存续期限间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定采用书面形式。”如果夫妻之间没有约定或约定不明确的,采用婚后所得共同制,即婚姻关系存续期间夫妻一方或双方所得财产归夫妻共同所有,法律另有规定的除外。

二、现行婚姻法规中关于夫妻财产制的缺陷

  根据我国现行《婚姻法》及司法解释的相关规定,虽然对符合法定情形和约定情形的财产认定和分割提供了明确的法律依据,但由于纠纷的复杂性,以及婚姻法及相关司法解释关于夫妻财产制的规定存在不少缺陷,仍直接影响司法实践中的操作。
1、夫妻法定财产制中关系共同财产的界定过宽,且不合理。如夫妻双方因关系恶化分居期间或离婚诉讼期间,各自收入未用于家庭共同生活,夫妻关系已名存实亡,此时各自所得的收入及所购置的财产的界定问题;婚前夫妻一方参加集资,婚后购买产权的公房界定问题;夫妻一方将属于个人所有的房屋出租所获得租金、以个人财产购买债券所得的利息、以个人财产购买了房产、股票、债券、基金、黄金或古董等财产抛售后产生的增值部分界定问题;夫妻婚姻存续期间较短,一方取得的破产安置费的界定问题;尚未实现经济利益的知识产权,如专利、商标、书稿等离婚时的界定问题;对婚前同居期间所形成的财产界定问题,等等。
2、夫妻约定财产制缺乏必要的公示程序。 如果夫妻约定实行分别财产制的,《婚姻法》第19条第3款以“第三人知道该约定的” 来对抗第三人,第三人知道夫妻之间约定的,则该财产约定对其发生效力;而如果第三人不知道夫妻之间曾经对其财产所作过约定,夫妻之间对财产的约定对他不发生效力。根据相关司法解释,是否“第三人知道该约定,夫妻一方对此负有举证责任”。 不排除实际生活中出现不少夫妻一方串通他人伪造债务侵吞另一方财产的现象,对未参与交易方的夫妻一方显属不公。
3、夫妻个人所有的财产的确认缺乏制度保障。一方婚前财产,在婚后数年的日常生活中,不太可能将购置物品或财产的所有票证都保留下来,况且有的财产在购置时就没有索取发票,而一旦夫妻间发生纠纷,主张婚前财产的一方便无法完成举证责任,依法只能被推定为夫妻共同财产。
4、有关涉及处分夫妻共同财产的制度不够明确具体。根据婚姻法第十七条第二款和最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第17条规定,夫妻非因日常生活需要对共同财产的处置需经夫妻双方协商一致。但第三人有理由相信其为夫妻共同决定的,该行为有效。这一规定有很多不确定因素,影响了交易的安全和效率。首先,“日常生活需要”和“非日常生活需要”难以界定,法律或司法解释也并未对此做出规定。对交易一方来说,很难判断对方的行为是否基于“日常生活需要”。 其次,举证证明“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”,也不具有可操作性,法律及司法解释并没有明确规定什么是“有理由”。对交易者来说,不可能预见自己的“理由”能得到法官的支持,交易安全难以保障。

三、完善夫妻财产制的几点思考

  现行《婚姻法》及相关司法解释实施以来,我国经济社会有了快速的发展,人们的婚姻观念发生了巨大的变化,现行婚姻法中关于夫妻财产制的缺陷也凸现出来,应加以完善和健全。
1、《婚姻法》或司法解释应尽量列举夫妻法定财产制的特殊情形,并作出合理界定:(1)分居期间或离婚诉讼期间所得财产应认定为一方个人财产,因为一些长期分居的夫妻在分居期间或离婚诉讼期间,实际上已解除了夫妻同居的义务,夫妻间已没有经济联系,各自以自己的合法收入,购置一些财产,并对其占有、使用、管理、收益和处分,已经是事实上的两个独立的经济个体,在此情况下,将分居所得纳入夫妻共同财产范围,有悖于民法物权的取得原理; (2)婚前夫妻一方参加集资,婚后交纳了部分房款购买产权的公房,应属夫妻共同财产,购买公房具有一定的福利性质,含有双方工龄等补助,婚前一方只是取得了对该房的集资资格,实际购买是在婚后,属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产;(3)夫妻一方将属于个人所有的房屋出租所获得租金应是个人财产经营后的收入,应归房产所有人个人所有。但如果由夫妻双方共同进行经营管理,包括维护、修缮,所取得的租金事实上是一种夫妻共同经营后的收入,可认定为共同所有;(4)当事人以个人财产购买债券所得的利息,或用于储蓄产生的利息,由于利息收益是债券或储蓄本金所必然产生的孳息,与投资收益具有风险性的物质不同,应依本金或原物之所有权归属为个人所有;(5)当事人以个人财产购买了房产、股票、债券、基金、黄金或古董等财产,在婚姻关系存续期间,因市场行情变化抛售后产生的增值部分,由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化,性质上仍为个人所有之财产,抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所致,仍应依原物所有权归属为个人所有;(6)夫妻婚姻存续期间较短,一方取得的破产安置费可通过被安置方的婚龄与其工龄的比例来计算安置补偿费中属于共同财产的数额,笼统认定为夫妻共同财产不合理。具体而言,该比例大于1,则所取得的破产安置补偿费均作为共同财产;比例小于1,则破产安置补偿费中相同比例部分,为共同财产,因为破产安置补偿是破产企业为其职工今后的基本生活、医疗、养老和再就业提供的保障,与特定人身密不可分,有较强的人身依附性;(7)对在婚姻关系存续期间创造的知识产权,如专利、商标、书稿等,离婚时还没有财产性收益的,应规定一定时间内的期待权,即离婚后一定时间内,若婚姻关系存续期间的知识产权产生了财产性收益,一方有分割的请求权。因为夫妻一方知识产权的取得离不开另一方在资金、物质、精神、劳动上的大力支持,如果在分割这部分财产时不考虑其将来的价值,对一方当事人不公;(8)对于婚前同居期间财产纠纷的处理可以借鉴对于无效婚姻的处理原则,即按共同共有处理,但有证据证明为当事人一方所有的除外。也就是说,如果是同居期间获得的财产应当按照共同共有,双方依据投入资金的比例取得财产所有权,但能证明为当事人一方所有的除外。
2设立夫妻约定财产制的公示制度。 夫妻双方对夫妻财产的约定如未公示只对夫妻双方具有约束力,而不能对抗第三人,不能充分发挥约定财产制的作用。《婚姻法》第19条第3款以“第三人知道该约定的”来对抗第三人,在司法实践中操作性差。约定财产制的一个重要意义就在于通过事先约定来明确责任财产的范围,从而实质上限定夫妻未来承担责任财产的范围,而我国夫妻财产契约不能充分发挥这一作用,主要原因是未采取公示。至于公示采取何种模式,各国规定不一,主要有两种方式:一是公证方式,二是登记方式。公证成本相对较高,采用财产约定的登记制度比较合适,登记机关为婚姻登记机关,结婚证书上应增添夫妻财产约定情况备注栏,如有约定,应在备注栏中注明,以便双方在处置财产时,供交易对方查验。婚后夫妻约定财产制的,应订立书面协议,由夫妻双方携带结婚证和书面协议共同亲自到婚姻登记机关登记备案,并由婚姻登记机关在结婚证上夫妻财产约定情况备注栏中加注。
3、实行夫妻婚前一方财产登记制度。对于婚前财产,男女双方在结婚登记时,可以向婚姻管理机关申请进行个人财产登记,发给夫妻财产登记证书,以避免日后产生纠纷无法确认。
4、根据物权法的理论,完善夫妻双方处分共同财产的规定。
关于夫妻处分共同财产的代理权,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条规定,夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权包括两个方面:第一,夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。 第二,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。该司法解释不仅存在规定的“日常生活需要”和“非日常生活需要”难以界定,举证证明“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”,也不具有可操作性,而且与根据物权法的理论不完全相符,动产的权属以占有为公示形式,不动产的权属以登记为公示形式是物权法的基本规定,善意第三人可基于财产对外公示的权属所有人的意思表示而进行交易,即不动产以登记公示的所有权人的意思表示为依据,动产以实际占有人的意思表示为依据。因此,夫妻共同财产制可以在明确夫妻对共同财产有平等的处分权的基础上,应区分处分行为的对内效力和对外效力。对夫妻而言,可规定夫妻对共同财产的处分需协商一致,若因一方擅自处分夫妻共同财产给配偶造成损失的,需赔偿其损失。在对外效力上,可规定善意第三人基于财产对外公示的权属所有人的意思表示而进行交易有效,除非夫妻一方能证明交易是民法通则规定的无效民事行为,或者交易并非基于动产或不动产对外所公示的所有权人的意思表示。



参考文献:
1、马原主:《新婚姻法条文释义》,人民法院出版社2002年版 。
2、蔡福华:《夫妻财产纠纷解析》,人民法院出版社2003年版。
3、陈龙:《试论我国现行夫妻财产制度》载《法学论坛》2005年第3期。
4、丁淑君:《浅议我国夫妻财产制度存在的缺陷及立法建议》,《学术交流》2008年5期。
5、李霞:《论我国夫妻财产制的缺陷及立法完善》中国江西新闻网2009年6月19日。


北海市人民政府关于印发《北海市停缓建工程处置规定》的通知

广西壮族自治区北海市人民政府


北海市人民政府关于印发《北海市停缓建工程处置规定》的通知



北政发〔2003〕73号


市辖县、区人民政府,市直各委、办、局:
《北海市停缓建工程处置规定》业经自治区政府桂政函[2003]273号批复同意,现印发给你们,请遵照执行。


北海市人民政府
二OO三年十一月十三日



北海市停缓建工程处置规定

第一条 为做好北海市停缓建工程处置工作,促进房地产市场健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《城市市容和环境卫生管理条例》(国务院令第101号)等有关法律、法规,结合北海市实际,制定本规定。
第二条 本规定所称停缓建工程,是指北海市行政区域内,动工开发建设面积占应动工开发建设总面积三分之一以上或者已投资额占总投资额25%以上且未经批准中止开发建设连续满一年以上的房地产项目。
房地产项目动工开发建设面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%的,按照闲置土地处置有关规定处理,不适用本规定。
第三条 北海市停缓建工程处置工作领导小组负责组织协调本市停缓建工程处置工作,其下设的办公室(以下简称处置办)负责处置停缓建工程的日常管理工作。
第四条 停缓建工程业主应当自本规定施行之日起2个月内,向处置办申报自行处置方案。自行处置方案应当包括下列主要内容:
(一)停缓建工程的基本概况;
(二)处置方式;
(三)处置进度安排。
第五条 处置办应当自收到自行处置方案之日起10个工作日内对符合下列要求的自行处置方案予以批准:
(一)处置方式符合本规定第六条规定;
(二)处置进度安排适当、可行。
对不符合前款规定要求的自行处置方案,由处置办提出书面修改意见;停缓建工程业主应当自收到意见之日起20日内修改处置方案并重新申报。
第六条 停缓建工程业主可以采取下列自行处置方式:
(一)建设临时公共绿地或者公共设施;
(二)修改规划设计方案,改变项目用途,适当改造后竣工或者续建工程;
(三)经过装饰后作为临时经营场所;
(四)装修外墙,清理施工现场,绿化、美化房地产项目范围内环境;
(五)对外招租,由承租人装饰使用;
(六)采用合作开发、资产重组等方式与其他开发商共同续建工程,整体转让项目给其他开发商续建工程。
前款所列处置方式的具体适用条件,由北海市人民政府规定。
第七条 停缓建工程业主有下列情形之一的,其停缓建工程由北海市人民政府指定的代为处置机构代为处置:
(一)未按照本规定第四条、第五条第二款规定申报自行处置方案的;
(二)按照本规定第五条第二款规定重新申报的自行处置方案未获批准的;
(三)未按照批准的自行处置方案实施的。
第八条 代为处置停缓建工程应当遵循公开、公平、公正的原则,有利于促进停缓建工程建设和维护业主的合法利益。
第九条 代为处置采取下列方式进行:
(一)项目转让,即采用拍卖方式转让项目,由受让人进行建设使用。
(二)项目不转让,有偿使用,即在不转让项目的前提下采用拍卖方式确定新投资者,由新投资者对项目进行投资经营并在规定期限内有偿使用。
第十条 代为处置停缓建工程按照下列程序办理:
(一)向停缓建工程业主送达代为处置通知书;业主下落不明的,应当采用公告方式送达,公告期限为15日;
(二)由代为处置机构拟定停缓建工程项目转让或者有偿使用的具体方案,报处置办核准;
(三)由代为处置机构按照核准的方案委托拍卖企业依法拍卖;
(四)拍卖成交后,由代为处置机构与买受人签订项目转让合同或者项目有偿使用合同。
第十一条 停缓建工程代为处置所得的项目转让款项或者有偿使用费,应当在扣除应缴税费后,转交停缓建工程业主。停缓建工程业主拒绝领取或者下落不明的,由代为处置机构上交市财政设立专户代为保存和管理。
第十二条 停缓建工程有下列情形之一的,依法予以强制拆除:
(一)严重违反城市规划的;
(二)被鉴定为危险建筑物且无改造价值的;
(三)不符合城市容貌标准、环境卫生标准的。
第十三条 本规定具体应用中的问题由北海市人民政府负责解释。
第十四条 本规定自2003年11月10日起施行。