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【案情】

2012年6月1日，房屋购买人杨某与家安公司签订《居间服务合同》。该合同第六条约定4万元居间费由买方负担，第七条以明显加粗字体列明：买方未支付居间费而解除买卖合同的，此后3个月内，买方或其近亲属与卖方就本合同项下房屋达成买卖交易的，买方应支付5万元居间费。同日，卖方田某与杨某在家安公司居间服务下签订了房屋买卖合同。后杨某以居间费过高为由拒付居间费，与田某协商解除了房屋买卖合同。同年8月1日，杨某之子与田某就涉案房屋签订买卖合同。家安公司将杨某告上法庭，要求杨某支付5万元居间费。杨某辩称，家安公司的居间服务并未成功，合同第七条系无效条款，要求驳回家安公司诉讼请求。


【分歧】

本案的争议焦点有二：一是买卖双方合意解约，买方是否仍需支付居间费；二是居间人限制买方及其相关人另行成交，该限制条款是否有效。审理过程中有两种不同意见：

第一种意见认为，买卖双方协商解除了房屋买卖合同，杨某的购房目的并未实现，其效果等同于“居间人未促成合同成立”，家安公司无权要求居间报酬。《居间服务合同》第七条不合理地限制了杨某及其相关人自主选择中介公司的权利，应属无效条款。本案可酌定杨某给付家安公司适当费用以弥补其成本支出。

第二种意见认为，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。家安公司已促成杨某与田某签订房屋买卖合同，已履行约定的居间义务，买卖双方解除合同非因家安公司居间行为所致，有跳单之嫌，杨某仍需依约支付居间费。《居间服务合同》第七条并未限制杨某及其相关人的自主选择权，应属有效条款。本案应判决支持家安公司的诉讼请求。


【评析】

笔者同意第二种意见。在处理此类居间合同纠纷时，首先，要注意厘清两个法律关系，即买方与中介公司之间的居间合同关系，买方和卖方之间的买卖合同关系。其次，要正确认定居间合同中限制成交条款的效力，区分买方行使自主选择权的行为与跳单行为。结合本案争议焦点，分析如下：

第一，买卖双方合意解约或未能履约的，是否仍需支付居间费。从法律关系角度看，支付居间费系居间合同关系中的义务，与买卖合同是否解除及履行状况无关。只要中介公司依照居间合同履行了居间义务，促成买卖双方签订买卖合同，客户就应依约支付居间费。如果买卖合同的解除或未能得以履行系因中介公司过错所致，如中介公司未能提供正确的房屋权属信息、未审查购房者资格、未告知正确的贷款政策、起草的买卖合同存在重大疏漏等，客户应以中介公司未履行居间合同约定的主要义务为由，要求解除居间合同，不再支付居间费或索回已付的居间费。

家安公司依约促成杨某与田某签订房屋买卖合同，已履行居间义务，杨某应支付居间费。杨某与田某合意解除买卖合同，起因于杨某认为居间费过高。此后，杨某之子又与田某就本案房屋签订买卖合同，有跳单之嫌。家安公司并无违约行为，杨某无权解除《居间服务合同》，其拒绝支付居间费的行为没有合同和法律依据。

第二，居间人限制买方及其相关人另行成交，该限制条款是否有效。中介公司在促成买卖合同签订前，其需向买方提供房源位置信息，往往还会对房源品质进行比较分析，提供政策咨询，甚至还会组织价格磋商。为防止客户恶意跳单，中介公司一般会在居间合同中拟定限制成交条款，即规定买房人及其相关人在特定时间内利用上述信息资源就该房屋与卖方另行成交的，仍应支付居间费。按照我国合同法及其司法解释，该条款属加重对方责任的格式条款，中介公司尽到合理提示和说明义务的，该条款即应被认定为有效。

买方可以在充分比较不同中介公司的居间费标准、服务内容、商誉等之后，再决定是否签订看房确认书或居间合同，故该条款并未侵害消费者的自主选择权。客户在签订居间合同并接受主要居间服务之后，甚至在签订房屋买卖合同之后，再主张另换中介公司，则属滥用自主选择权的跳单行为。本案中，家安公司在《居间服务合同》第七条中以足以引起杨某注意的标识，合理提示了加重杨某责任的格式条款，杨某选择家安公司并签订居间合同，该条款合法有效。杨某与田某解除买卖合同后，杨某之子随即与田某就该房屋签订合同成交，家安公司依据《居间服务合同》第七条请求杨某支付居间费5万元，合法有据，应予支持。


（作者单位：北京市第二中级人民法院）
青海省果洛藏族自治州人民政府


果洛州人民政府印发《果洛州资助贫困家庭学生就读高校救助金使用管理办法（试行）》的通知


各县人民政府，州直机关并省驻州各单位：
　　《果洛州资助贫困家庭学生就读高校救助金使用管理办法（试行）》业经州人民政府研究同意。现予印发，请各地、各部门认真遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　二○○六年七月二十四日

果洛州资助贫困家庭学生高校救助金
使用管理办法（试行）

　　一、总则
　　第一条　为进一步落实民族教育优先发展战略，保障必要的经费投入，确保《中共果洛州委、果洛州人民政府关于果洛州民族教育改革与发展的决定》中关于建立果洛州资助贫困家庭学生高校救助金（以下简称“救助资金”）规定的全面落实，鼓励和支持贫困牧民子女和企业特困、下岗职工子女上大学，保证救助资金足额征收，严格管理，提高救助资金的使用效益，特制定本办法。
　　第二条　在地方财力有限的情况下，为弥补本州教育经费的不足，设立救助资金以调动社会各界和干部职工资助支持民族教育发展。
　　第三条　救助资金由州人民政府批准设立，实行统一筹集、积累和统一管理使用。

　　二、救助资金来源
　　第四条　救助资金的来源除州财政一次拨付50万元和每县拨付10万元作为启动救助资金外，主要由全州干部职工捐款和个体工商户、社会各界人士、各级社团组织的捐助以及国内外友好人士的自愿捐资积累。
　　第五条　各级行政、企事业单位干部职工捐助救助资金出资标准和个体工商户捐助额、过往旅客住宿征收教育费附加标准按《中共果洛州委、果洛州人民政府关于果洛州民族教育改革与发展的决定》要求执行。
　　第六条　为了确保救助资金足额到位，滚动生息，逐步发展壮大，各级行政、企事业单位职工捐助资金和个体工商户捐助资金、旅店征收的教育费附加分别按以下要求按时交存救助资金专户：
　　州级行政、企事业单位职工的捐助资金，由所属会计单位逐月收齐后，于当月存入指定的救助资金帐户；县级行政、企事业单位职工的捐助资金，由本单位逐月收齐后，于当月通过县银行汇入指定的救助资金帐户；乡以下行政、企事业单位捐资由各县教育部门代为收齐后于当月汇入救助资金帐户；
　　国有、集体和个体宾馆、旅游招待所代征的教育费附加，在当地地税部门的监督下，由代征单位财务人员按月存入救助资金帐户；
　　个体工商户的捐助资金，由各级工商部门收齐后于每年12月31日前存入救助资金帐户。
　　存入救助资金帐户资金的回执复印件必须及时由交款单位指定专人送州资助贫困家庭学生高校救助金管理委员会办公室备查。
　　救助资金专户帐号已由果办发（2004）3号文公布。

　　三、救助资金使用范围及管理
　　第七条　救助资金的使用范围是：资助全州贫困牧民子女和企业特困、下岗职工子女就读高等学校。
　　第八条　为加强对救助资金的管理，州人民政府成立“果洛州资助贫困家庭学生就读高校救助金管理领导小组”及其办公室，确定救助资金专、兼职管理人员。
　　州资助贫困家庭学生就读高校救助金管理委员会办公室设在州教育局。
　　第九条　州资助贫困家庭学生就读高校救助金管理委员会的职责是加强对救助资金执行情况的领导和组织实施的管理；在救助资金的筹集、使用等方面制定相应的管理措施；审批救助资金的使用范围、发放标准、资助对象，对救助资金管理情况进行监督、检查，努力提高救助资金的使用效益。
　　州资助贫困家庭学生就读高校救助金管理管理委员会办公室要积极会同有关部门组织救助资金的筹集，受州人民政府的委托或领导小组的安排，组织救助资金的实施和救助资金管理的日常事务；向领导小组报批救助资金使用范围；报告救助资金执行情况；保证救助资金专款专用，防止挤占挪用和浪费。
　　第十条　救助资金实行专户储存、集中统一管理的原则和分级负责征集的制度。
　　州人民政府设立救助资金专户，实行专户储存、专户管理。
　　各县人民政府、州直（省属）各行政、企事业单位要认真落实筹集资助贫困家庭学生就读高校救助金，保证各项救助资金费用及时足额到位。
　　州、县财政拨付的救助资金启动资金，应于2006年7月30日前全部拨入救助资金专户。社会募捐和其他途径集资资金要全部纳入救助资金专户。
　　救助资金实行存本支息的办法使用。

　　四、救助资金使用监督
　　第十一条　在救助资金使用中将采取与学生在校表现、学习成绩优劣分等级区别资助的办法，对不遵守校纪校规、不珍惜学习机会或随意挥霍救助资金的受助学生，州资助贫困家庭学生就读高校救助金管理委员会可随时中止对其的资助。
　　第十二条　州资助贫困家庭学生就读高校救助金管理委员会应建立救助资金管理的各项制度及使用办法细则，对救助资金使用进行规范的管理。应在州资助贫困家庭学生就读高校救助金管理委员会的领导下，根据救助资金使用安排计划，由州资助贫困家庭学生高校救助金管理委员会办公室牵头，会同有关部门按救助资金使用有关规定在每年学生入学前拿出资助计划报管理委员会审查批准，任何人不得随意扩大使用范围和发放标准。
　　第十三条　对救助资金的筹集、到位和使用情况，州人民政府每年进行一次专项检查。
　　审计部门每年要对救助资金的到位使用情况进行一次专项审计。
　　州资助贫困家庭学生就读高校救助金管理委员会办公室对救助资金征缴募集捐资以及救助资金使用情况每年进行公布，接受社会监督。
　　对各地区、各部门、各单位在救助资金的筹集、到位工作中做出突出贡献的单位和个人，州人民政府予以表彰和奖励。
　　对在救助资金的筹集、到位工作中敷衍塞责，工作不到位的单位和个人给予通报批评，并对有关领导给予相应的行政处分。
　　对在救助资金实施过程中随意挤占、挪用和浪费、贪污救助资金的要追究主管领导和直接责任人的责任。

　　五、附则
　　第十四条　本办法在试行过程中，请各地、各部门积极提出意见建议，由救助资金管理委员会及时加以完善。
　　第十五条　本办法由州人民政府负责解释。
　　第十六条　本办法自2006年7月30日起试行。