如何签订商品房预售合同附件
吴宇
买预售商品房要签好预售合同，这是购房人贯通的愿望，但如何签好预售合同，尤其是合同的附件，可能很多人就不是很明了了。在上海市预售合同示范文本中，共列有五个合同附件。对这些附件，大家切不可掉以轻心，一定要对相关事项约定清楚以防误入陷阱，带来不必要的麻烦和损失。
附件一是付款方式及期限。
如今购房，多数市民会贷款，常见的付款方式是先付一笔首付款，其余的采用贷款。在此，市民要注意两点：1.要约定“非因购房人的原因无法贷款，购房人不承担延期付款的责任，且可以选择退房。如果购房人选择退房，开发商应全额返还购房人已付房款。”如此一来，万一无法获得贷款，开发商就不能要求购房人一次性付款或追究购房人的违约责任。2.尽量留一笔尾款，一般在5万元以内，等到办理交房手续时付。留有此笔尾款的目的在于，万一开发商延期交房或有其他违约情况，购房人在保护自己的权益上就占有很大的主动权。
附件二是房屋建筑设计及平面图。
一般来说，开发商会用红笔把购房人所购房屋给标出来。购房人在此要注意，尽量把房屋的结构写清楚，如房屋什么地方有窗、阳台等。交房时，开发商是否变更房屋设计，此附件即为判断的标准。
附件三是房屋结构、装修及设备标准。
对于购房人而言，约定此附件的关键是要把装修标准具体化，要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性表述。应当尽量写清装饰材料和设备的品牌、型号及其质量标准。
附件四是房屋平面图。
一般情况下，开发商提供的平面图非常简单，既无尺寸也无比例，一旦发生争议，购房人明显处于劣势地位。对此，购房人可以要求开发商在房屋平面图中标明楼房的间距等基本数据，并尽可能用不同颜色的笔把房屋周围的绿化、道路等设施标清楚。这既是购房人的一个基本知情权，也是今后判断小区规划是否变更的主要依据。
附件五是前期物业管理合同、使用公约及承诺书。
在前期物业管理中，由于小区业主委员会尚未成立，此阶段的物业管理公司是由开发商自行组建或单方选聘的。为了保证前期物业管理的质量及合适的收费标准，购房人应当与开发商就前期物业管理的期限、收费标准和服务范围与标准等事项作出具体约定。
作 者：上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
地 址：上海市莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼
网 址：http://www.fch365.com
电 话：159 2121 9899
司法部关于印发《关于创建司法部部级文明法律服务所实施办法》的通知
司法部
司法部关于印发《关于创建司法部部级文明法律服务所实施办法》的通知
司法部
各省、自治区、直辖市司法厅（局），新疆生产建设兵团司法局：
为了深入贯彻党的十五大精神，进一步落实《司法部关于加强社会主义精神文明建设的意见》，引导基层法律服务工作向规范化、高层次发展。司法部决定自今年起在全国开展创建部级文明法律服务所活动。现将《关于创建司法部部级文明法律服务所实施办法》（以下简称《实施办法
》）印发给你们，请认真贯彻执行。
创建文明法律服务所活动，应坚持“分层次、有步骤”地进行。各地要认真按照《实施办法》的要求，积极开展部级文明法律服务所的创建活动，切实作好部级文明所的审核、推荐和申报工作，同时要加强对省（区、市）文明法律服务所创建活动的具体指导。要参照《实施办法》，结
合本地实际，制定省（区、市）文明法律服务所标准和实施方案，并付诸实施，使部、省（区、市）等不同层次的创建活动扎扎实实、富有成效地开展起来，推动基层法律服务工作者队伍素质的全面提高，树立其良好的社会形象。
创建文明法律服务所活动，是全面贯彻落实去年召开的全国基层法律服务工作会议精神的一项重要举措，对于基层法律服务工作深化自身改革、加强规范化管理、提高队伍素质、开拓业务领域、优化服务质量，从而实现基层法律服务工作长期、稳步、健康发展，具有十分重要的意义。
各级司法行政机关要将这项工作列入议事日程，高度重视，加强领导，精心组织，狠抓落实，务求实效，努力开创基层法律服务工作的新局面。
关于创建司法部部级文明法律服务所实施办法
根据《司法部关于加强社会主义精神文明建设的意见》和全国基层法律服务工作会议的部署，现决定在全国基层法律服务行业开展创建部级文明法律服务所的活动，加强基层法律服务机构、队伍、业务和制度的规范化建设，推动基层法律服务工作长期、稳步、健康发展。为此，特制定
本办法。
一、指导思想
创建文明法律服务所要坚持以邓小平理论，特别是邓小平民主法制理论为指导，认真贯彻党的十五大精神，全面实施司法部关于加强司法行政系统精神文明建设的意见和有关基层法律服务工作的各项规定，切实加强基层法律服务机构建设、队伍建设、业务建设、制度建设和基础设施建
设，通过典型引路，树立基层法律服务工作者良好的社会形象，把基层法律服务工作者队伍的社会主义精神文明建设提高到一个新的水平，为促进基层的经济发展、社会稳定和民主法制建设做出新的更大的贡献。
二、工作目标
（一）通过创建文明法律服务所活动，建设一支政治坚定、业务精湛、道德高尚、服务优质、纪律严明、清正廉洁的基层法律服务队伍；
（二）严格执行基层法律服务机构管理制度，建立健全内部运行机制，全面提高基层法律服务所的综合实力，促进基层法律服务所向规范化、高层次发展，建设一批素质高、实力强、信誉好的基层法律服务所；
（三）牢固树立大服务思想，以提高社会效益和经济效益为目标，以立足基层、便民利民为宗旨，全面开展各项业务，不断增强服务能力，提高服务水平，为促进社会主义市场经济发展和保障基层社会稳定提供优质的法律服务。
三、部级文明法律服务所标准
部级文明法律服务所总的标准是服务质量优、人员素质高、社会形象好、管理规范化、业务实力强、设备较完善。具体标准如下：
（一）重视思想政治工作，精神文明建设突出
1．建立并坚持政治学习制度，每月不少于两个半天，认真组织基层法律服务工作者学习邓小平理论和时事政治，努力提高政治素质，自觉贯彻党的基本路线，坚持正确的服务方向。
2．重视党组织建设和发挥党员的模范带头作用。依照党章规定建立党支部或党小组。健全党组织生活制度，每半年召开一次民主生活会，做到有主题，有发言记录。建立党员评议制度，每年开展一次党员评议活动。
3．重视行业精神文明建设。坚持文明执业，严格依法办事，服务清正廉洁，人人敬业勤业，深受当地政府和群众的好评。
4．积极参与当地各项精神文明建设和社会公益活动，所容所貌、环境卫生、治安保卫等方面符合地方要求。
（二）重视职业道德和执业纪律建设，措施有力
1．每个基层法律服务工作者都能够熟知和遵守《乡镇法律工作者守则》、《乡镇法律服务业务工作细则》等有关职业道德和执业纪律规定。
2．建立基层法律服务工作者遵守职业道德和执业纪律监督、自律机制，除日常严格要求、规范管理外，每年开展一次评查活动，奖励先进，惩处落后，并建立评查档案。
3．建立服务质量反馈制度和服务投诉查处制度，自觉接受当事人和社会监督，八成以上业务的服务质量都能获得当事人满意的评价。
4．基层法律服务所及其基层法律服务工作者连续三年无违法违纪问题，无重大业务差错。
（三）队伍整齐，人员素质高
1．基层法律服务所有一定规模，专职人员达到5名以上。
2．所内人员知识、年龄结构合理，具有大专以上学历的基层法律服务工作者达到3人以上，或占人员总数的50％以上，中青年达到60％以上。
3．领导班子团结，所主任具有较高的政治、业务素质，管理能力强，民主作风好，使该所具有凝聚力和战斗力。
4．每个基层法律服务工作者具有相应业务专长，并有专人负责财务工作。
5．建立并坚持业务学习和培训制度，采取措施激励基层法律服务工作者参加各种形式的专业培训或学历教育，努力提高队伍专业素质。
6．全所重视业务钻研、经验总结和理论研讨，其经验材料或专业论文被地、市以上司法行政机关召开的会议、印发的简报采用或在有关报刊发表。
（四）运行机制健全，内部管理规范
1．具有完备、规范的规章制度，包括：所务民主管理制度；收结案和重大案件集体讨论制度；收费和财务管理制度；业务学习、培训、统计制度；档案管理制度；工作请示报告制度；人事聘任管理制度；文明办公规则；办公设施、装备使用管理制度；内部安全保卫、保密制度等。
2．严格执行司法部规定的基层法律服务业务工作规则，建立统一受理、分配法律事务，统一收取服务费用，向当事人公开服务程序、收费标准的制度，基层法律服务工作者承办法律事务做到合法规范，举止文明，尽职尽责。
3．健全财务管理制度，做到统一入帐，帐目清楚，开支合理，勤俭办所，并按规定设立事业发展等各项基金，不断增强自我发展能力。
4．实行自收自支的所，其分配制度符合有关规定和政策，体现按劳分配原则，健全激励竞争机制。
5．建立基层法律服务工作者的医疗、养老保险制度或有可靠渠道予以保障。
（五）业务实力强，社会效益和经济效益明显
1．能全面开展司法部规定的各项业务，基本满足本辖区的法律服务需求。
2．根据当地需要，在某个业务领域有较成功的拓展，或者办理过有较大影响的法律事务，在本省（自治区、直辖市）有一定的知名度。
3．服务能力不断提高，业务总量每年递增10％以上。
4．经济效益好，全所人均年业务收入达万元以上，有较强的自我发展能力。
5．按照有关规定，积极开展法律援助业务。
（六）办公条件较好，适应业务发展要求
1．基层法律服务所办公用房独立，人均办公用房面积不少于8平方米，并且有单独的当事人接待室。
2．有较齐全的专业图书资料和完备的业务档案，有完整的图书、档案资料存储设施或档案资料室。
3．有必要的交通、通讯设备，机动车一辆以上，电话一部以上。
4．拥有微机或复印机等现代化办公设施。
四、实施方法和步骤
（一）各级司法行政机关要切实加强对创建部级文明法律服务所活动的规划、领导和宣传，组织和引导广大基层法律服务工作者按照标准，积极投身到文明所创建活动中去，逐步将文明服务、争做表率变成日常的自觉行动。在此基础上，由司法部每两年组织一次部级文明法律服务所评
审、命名活动。
（二）部级文明法律服务所的评审、命名方式是：在基层法律服务所进行自我总结的基础上，由所在地的县（市、区）司法行政机关组织初评，然后逐级推荐上报、审核，由各省（区、市）司法厅（局）审定推荐单位，报司法部审批、命名。
（三）司法部成立部级文明法律服务所评审委员会，负责对部级文明法律服务所的审批和命名工作。对各地上报的推荐单位，评审委员会将组织考察组进行实际考察。经审批被命名的单位，由司法部颁发“司法部部级文明法律服务所”标牌和证书。司法部对已命名的部级文明法律服务
所实行动态管理，每两年组织一次复查，凡复查不合格的，或在两年期间发生严重违纪问题的，取消部级文明所称号。
（四）首批部级文明法律服务所的命名工作定于今年年中进行。请各地按照本办法规定的标准和程序，抓紧开展文明所推荐单位的初评、审核、材料整理和上报工作，务必于6月底前将推荐单位的事迹材料和推荐意见报部基层工作司。
1998年3月14日
