谈不动产物权的善意取得
通辽铁路运输法院 葛长生
2007年3月16日，《中华人民共和国物权法》经第十届全国人民代表大会第五次会议通过，并于2007年10月1日施行。该项法律的出台，为完善我国原有的物权法制度，在诸多方面作出了重大的突破。本文就《中华人民共和国物权法》中不动产物权善意取得制度的理解与适用略陈已见。
一、善意取得的概念及现实意义
善意取得又称即时取得，是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得该财产的所有权或其他物权。在此情况下，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求占有人赔偿损失。由此看来，在传统的善意取得的理论中，善意取得制度只适用于动产而不适用不动产。而我国刚刚通过的《中华人民共和国物权法》第一百零六条明确规定了不动产的善意取得制度，最大限度的保护善意第三人的利益，这是我国物权法制度的一个特色载入了历史。
我国物权法明确将善意取得制度的适用范围扩大到不动产是发展的必然有其历史的重要意义。纵观外国立法，如德国、瑞士和我国台湾民法典中都明确规定了不动产的善意取得制度。而在我国物权法颁布以前，在相关司法解释中也有动产和不动产善意取得的相关规定，如1965年12月1日，最高人民法院、最高人民检察院、公安部联合发出的《关于没收和处理赃款财物若干暂行规定》第六项中规定：“在办案中已经查明被犯罪分子卖掉的脏物、应当酌情追缴。对买主确定知道是赃物而购买的，应将赃物无偿追出予以没收或退还原主；对买主确定不知道赃物，而又找到了失主的，应该由罪犯按卖价将原物赎回，退还原主，或按价赔偿损失；如果罪犯确实无力赎回或赔偿损失，可以根据买主与失主双方的具体情况进行调解，妥善处理。”
1990年12月5日，最高人民法院《关于贯彻若干意见》（试行）第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”笔者认为，该条中虽然未明确说明共有财产的范围，但解释上理应包括不动产。
总之，这两项规定都触及善意取得问题，这说明我国已明确将善意取得制度的适用范围扩大到不动产。由此可见，善意取得作为一项重要的民事法律制度，是以日耳曼法为契机演绎发展而成的，在充分维护了善意买受人利益的同时，也适应了我国的国情，为以后我国物权法立法中，关于不动产物权的善意取得奠定理论基础，促进了社会主义市场经济快速有序地发展具有深远的历史意义。
二、不动产善意取得的构成要件
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，适用善意取得，我们归纳起来主要以下四个要件：
其一、让与人对让与的不动产物权无处分权。对财产的处分权是属于财产所有人的，特别需要注意的是，在审理不动产物权的善意取得案件中，让与人是无权处分他人财产的，如果让与人有权处分是不适用善意取得的问题。
其二、受让人受让该财产时是善意的。财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。因此，所谓“善意”，我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。
其三、受让人取得不动产是基于合理的价格有偿转让行为。善意取得是以有偿取得为前题条件，受让人在取得财产时，必须以相应的财产或金钱支付给出让人。由此可见，受让人无偿取得不动产财产的，不适用善意取得制度。
其四、已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表现形式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也就没有善意取得适用的余地。因此，符合以上四个条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能及时向受让人行使物权请求权。
三、适用不动产善意取得应当注意以下几个问题
随着2007年10月1日《中华人民共和国物权法》的实施，不动产物权的案件会越来越多，这对每一名从事民事审判工作的审判人员来说都是一个新的挑战。为此，笔者认为，审理好此类案件应注意以下几个问题。
第一、关于如何认定受让人受让该财产是善意的问题。
在认定受让人是否为善意时，我们从善意的字面上理解，是指行为人做事是出于好意，而不是恶意内心活动状况；从法律概念角度，善意作为人的主观活动，虽不显于外部，但有他衡量标准。因此，作为审判人员来说，在审理此类案件中，应当采取一定的方式和方法，笔者认为，应当采取推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明受让人为恶意，则推定受让人为善意。如果完全由受让人就其出于恶意来作出举证，则违背了民事诉讼“谁主张，谁举证”的一般原则，同时加重了受让人的举证负担，不利于保护善意第三人的利益，对受让人也是不公平的。
第二、关于不动产物权登记的问题。
不动产物权善意取得制度的法理基础是物权公示，所谓的物权公示是指物权的各种变动必须以一种可以公开的能够表现这种物权公示，并进而决定物权的变动效力。因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，对于善意的第三人取得的不动产物权是以登记为要件的，不正确和错误登记是不适用不动产善意取得制度。换言之，如果原权利人向受让人请求返回原物，则受让人可以善意取得为由对原权利人的请求权进行有效抗辩。从而使原权利人可以选择一种对转让人最为有利的请求权对其提出主张或提起诉讼。这样，我们就可以最大限度地保护善意的第三人利益，同时也符合本次立法的宗旨。
第三、关于土地所有权是否适用善意取得的问题。
对于该问题，笔者认为，我国是社会主义公有制国家，土地作为国家所有权的客体，是国家最重要的资源。根据《宪法》第十条和《中华人民共和国物权法》第四十七条的规定，土地属于国家和集体所有，任何人或其他组织不得因为善意占有而取得土地所有权，也不因国家在一定期限内没有向占有人主张权利而丧失主张所有权请求权。因此，土地所有权是不适用善意取得制度。
第四、关于违章建筑是否适用善意取得的问题。
建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下
列情形之一的房屋不得出租，......(五)属于违章建筑的。”《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定：“下列民事行为无效......(五)违反法律或社会公共利益的。”纵观上述二项法律的规定，属于违章建筑的房屋，建房人建房时没有履行相关的建房手续，他就不能合法取得房屋的所有权，同时根据《城市房地产管理办法》的有关规定，违章建筑的建造违反了强行法的规定，因此，不能成为交易的标的物，所以也不存在善意取得制度适用的问题。
二00七年五月二十五日
武汉市禁止生产和销售假冒伪劣商品条例
湖北省武汉市人大常委会
武汉市禁止生产和销售假冒伪劣商品条例
(1995年1月6日武汉市第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 1995年3月31日湖北省第八届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准 根据2001年7月5日武汉市第十届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 2001年11月29日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准的《武汉市人民代表大会常务委员会关于修改〈武汉市禁止生产和销售假冒伪劣商品条例〉的决定》修正 根据2010年9月15日武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过 2010年9月29日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准的《武汉市人民代表大会常务委员会关于修改和废止部分地方性法规的决定》第二次修正）
第一章 总 则
第一条 为了保护用户和消费者的合法权益，保障商品生产者、销售者的合法经营，促进社会主义市场经济的健康发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 凡在本市行政区域内从事商品生产、销售和与商品生产、销售相关的单位或者个人，必须遵守本条例。
第三条 市质量技术监督部门依照本条例的规定查处生产假冒伪劣商品行为；
市工商行政管理部门依照本条例的规定查处销售假冒伪劣商品行为。法律、法规对查处假冒劣商品行为另有规定的，从其规定。
市质量技术监督部门和市工商行政管理部门（以下称监督管理部门）的派出机构和稽查机构按照各自职责分工负责查处生产、销售假冒伪劣商品行为的日常工作。
法律、法规规定由其他管理部门对有关生产、销售假冒伪劣商品行为进行查处的，从其规定。
第四条 本市各级国家机关及其工作人员不得包庇、放纵本地区、本系统发生的生产、销售假冒伪劣商品行为，或者阻挠、干预依法对生产、销售假冒伪劣商品行为进行查处。
第五条 禁止生产、销售假冒伪劣商品。禁止为生产、销售假冒伪劣商品提供条件和服务。禁止在建设工程中使用假冒伪劣建筑材料、建筑构配件和设备。
第六条 本条例所称假冒伪劣商品是指：
（一）未经注册商标所有人许可并履行相关手续，在同一种商品或者类似商品上使用与其注册商标相同或者近似商标的；
（二）伪造或者冒用商品条形码、名优标志、免检标志、防伪标志、国际标准标志、认证标志、合格证明、检测机构的检测合格证书或者商品产地、商品生产企业名称或者地址的；
（三）掺杂掺假、以假充真、以次充好的；
（四）对人体健康、人身和财产安全存在不合理危险，或者不符合有关保障人体健康、人身财产安全的国家标准、行业标准、地方标准的；
（五）过期、失效或者变质以及伪造、篡改生产日期、保质期的；
（六）与标明的产品标准、技术指标不符，与产品说明、实物样品等方式标明的质量状况不符，或者不具备产品应当具备的使用性能而未作说明的；
（七）国家明令淘汰的；
（八）法律、法规界定的其他假冒伪劣商品。
第七条 有下列情形之一，以假冒伪劣商品论处：
（一）对使用不当，可能危及人身、财产安全的商品，而未按法律、法规规定提供警示标志或者中文警示说明的；
（二）法律、法规规定必须取得生产许可证方能生产而无证生产的；
（三）商品或者商品包装上未按法律、法规规定标明商品名称、企业名称和地址、质量检验合格证明，或者未标明商品规格、等级、所含主要成份名称和数量、生产日期、安全使用期、失效日期的；
（四）在商品或者商品包装上标注质量技术监督部门、法定产品质量检验机构监制、监销商品字样的。
第二章 生产者的责任和义务
第八条 本条例所称生产者，是指从事商品制作、加工监制的单位（以下称生产单位）或者个人。
生产者必须严格遵守商品质量管理及其他有关法律、法规，执行商品质量标准。
第九条 生产单位的法定代表人或者负责人对本单位生产的商品质量负责，不得强迫、指使或者纵容本单位工作人员生产假冒伪劣商品。
第十条 生产单位的质量检验机构和质量检验人员必须严格质量检验，不得为不合格或未经检验的商品签发合格证。
第三章 销售者的责任和义务
第十一条 本条例所称销售者，是指从事商品批发、零售的单位（以下称销售单位）或者个人。
销售者必须严格遵守商品质量管理及其他有关法律、法规，不得销售假冒伪劣商品。
第十二条 销售单位的法定代表人或者负责人对本单位销售的商品质量负责。不得强迫、指使或者纵容本单位工作人员销售假冒伪劣商品。
第十三条 销售单位的采购部门和采购人员不得采购假冒伪劣商品。
第十四条 销售单位必须建立、健全和严格执行商品检查验收制度；发现假冒伪劣商品，应当及时向监督管理部门或者其他有关部门报告。
第四章 相关者的责任和义务
第十五条 本条例所称相关者，是指为商品生产、销售提供条件和服务的单位或者个人。
相关者为商品生产、销售提供条件和服务，必须严格遵守有关法律、法规。
第十六条 场地、设备出租者应当对承租者利用场地、设备的情况进行监督；发现承租者利用场地、设备生产、销售假冒伪劣商品的必须立即向监督管理部门或者其他有关部门举报。
第十七条 禁止印制、销售假冒商标标识、假冒条形码、假冒名优标志和假冒认证标志。
承印注册商标标识、名优标志、认证标志，或者含注册商标标识、条形码、名优标志、认证标志的包装物和铭牌的，应当查验有关证明文件，并复印留存；对不能提供证明文件的，不得承印。
承印者不得将承印的注册商标标识、条形码、名优标志、认证标志，或者含注册商标标识、条形码、名优标志、认证标志包装物和铭牌非法转让他人。
第十八条 仓储保管者和运输者在保管、承运商品时发现假冒伪劣商品，应当拒绝提供保管、运输服务，并向监督管理部门举报。
第十九条 广告经营者和广告发布者进行商品广告宣传，应当按照法律、法规的有关规定，查验有关证明，审查广告宣传内容，不得以任何方式为假冒伪劣商品提供广告宣传服务。
第二十条 服务业不得将假冒伪劣商品用于经营性服务。
第二十一条 建设单位或者施工单位在监督管理部门履行查处涉嫌假冒伪劣建筑材料、建筑构配件和设备的职责时，有如实提供生产者、供货者的义务。
第二十二条 禁止向单位或者个人传授生产、销售假冒伪劣商品的方法。
第五章 行政管理
第二十三条 监督管理部门及其工作人员应当依法行政，行政行为应当符合法定职权和法定程序。
监督管理部门查处假冒伪劣商品时，对法律、法规规定应当相互移送或者应当由其他部门查处的，必须依法移送。
第二十四条 监督管理部门及其执法人员在查处生产、销售假冒伪劣商品行为时行使下列职权：
（一）询问证人和有关人员，并可要求提供证明材料或者其他有关材料；
（二）责令生产者、销售者和相关者说明假冒伪劣商品的来源和数量，并停止生产、销售假冒伪劣商品；
（三）责令生产者、销售者追回已售出的假冒伪劣商品；
（四）查阅、复制有关发票、帐册、凭证、记录、文件、合同、协议、业务函电等资料；
（五）进入商品生产地、存放地检查商品；
（六）查封、扣押假冒伪劣商品和与生产、销售假冒伪劣商品有关的物品；
（七）法律、法规规定的其他职权。
第二十五条 监督管理部门发现生产、销售假冒伪劣商品行为或者接到有关生产、销售假冒伪劣商品行为的举报后，应当立即进行审查；符合立案条件的，应当自立案之日起九十日内作出行政处罚决定；案情重大复杂的，可适当延长时间，但延长的时间不得超过六十日。
第二十六条 监督管理部门对涉嫌假冒伪劣商品实施查封、扣押时，应当制作查封、扣押通知书，开具查封、扣押商品清单，自查封、扣押之日起三十日内对涉嫌假冒伪劣商品作出认定；情况特殊的，经市级监督管理部门批准，可适当延长时间，但延长的时间不得超过三十日。
在法定认定期限内经认定不属于假冒伪劣商品或者逾期未作出认定的，应当立即解除查封或者扣押，退还商品；造成损失的，依法予以赔偿。
涉嫌假冒伪劣商品的检测，由法定质量监督检验机构或者质量技术监督部门委托的质量检验机构进行检测；需被侵权单位鉴别的，由监督管理部门委托其进行鉴别。
经检测认定为假冒伪劣商品的，检测费用由被检测商品的生产者或者销售者承担。
第二十七条 监督管理部门对假冒伪劣商品生产者、销售者、相关者必须建立档案。
对情节严重的假冒伪劣商品生产者、销售者，可以在生产、销售假冒伪劣商品场所显著位置悬挂“假冒伪劣商品生产者”或者“假冒伪劣商品销售者”警示标志十五日。
第六章 社会监督
第二十八条 用户、消费者因假冒伪劣商品受到损害的，有权向监督管理部门和保护用户、消费者权益的社会组织投诉、有权向人民法院起诉。
第二十九条 任何单位和个人发现生产、销售假冒伪劣商品以及为之提供条件和服务的行为，有权向监督管理部门或者其他有关部门举报；对举报有功的，监督管理部门或者其他有关部门应当予以奖励。
监督管理部门和其他有关部门应当为举报人保密。
第三十条 保护用户、消费者权益的社会组织应当履行下列职责：
（一）接受用户、消费者对假冒伪劣商品生产者、销售者、相关者的投诉，对投诉进行调查，向监督管理部门或者其他有关行政管理部门提出处理建议；
（二）支持受假冒伪劣商品损害的用户和消费者提起诉讼；
（三）向用户、消费者提供识别假冒伪劣商品的方法和保护用户、消费者权益的咨询服务；
（四）参与对假冒伪劣商品的查处；
（五）法律、法规规定的其他职责。
第三十一条 新闻单位应当通过多种方式实施舆论监督，揭露生产、销售假冒伪劣商品的违法行为。
第七章 法律责任
第三十二条 违反本条例，有下列情形之一，尚未构成犯罪的，由监督管理部门给予相应处罚：
（一）生产、销售本条例第六条第二项、第七项所列商品的，责令改正，没收其商品及违法所得，并处以该批商品（包括已出售和未出售的，下同）货值金额等值以下罚款；情节严重的，依法吊销营业执照。
（二）生产、销售本条例第六条第三项、第六项所列商品的，责令改正，没收其商品及违法所得，并处以该批商品货值金额百分之五十以上三倍以下罚款；情节严重的，依法吊销营业执照。
（三）生产、销售本条例第六条第四项所列商品的，责令改正，没收其商品及违法所得，并处以该批商品货值金额等值以上三倍以下罚款；情节严重的，依法吊销营业执照。
（四）生产、销售本条例第六条第五项所列商品的，责令改正，没收其商品及违法所得，并处以该批商品货值金额二倍以下罚款；情节严重的，依法吊销营业执照。
（五）生产、销售本条例第七条第一项、第三项、第四项所列商品的，责令改正；情节严重的，没收违法所得，并处以该批商品货值金额百分之三十以下罚款。
（六）生产、销售本条例第七条第二项所列商品的，责令改正，没收其商品；情节严重的，没收违法所得，并处以该批商品货值金额等值以上三倍以下罚款。
（七）单位的法定代表人或者负责人强迫、指使、纵容生产、销售假冒伪劣商品的，没收其个人违法所得，处以个人违法所得一至五倍、最低不少于一万元的罚款。
（八）单位的质量检验人员为假冒伪劣商品签发合格证，或者明知是假冒伪劣商品而按合格品验收的，没收其个人违法所得，处以个人违法所得一至五倍、最低不少于五千元的罚款。
（九）单位的采购人员明知是假冒伪劣商品而采购的，没收其个人违法所得，处以个人违法所得一至五倍、最低不少于五千元的罚款。
生产本条例第六条第四项、第七项所列商品的，除按前款规定处罚外，还应当没收其专门用于生产该产品的原辅材料、包装物和生产工具。
第三十三条 违反本条例，有下列情形之一，尚未构成犯罪的，由监督管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处以相当违法所得百分之五十以上三倍以下罚款：
（一）知道或者应当知道他人生产、销售假冒伪劣商品，为之提供场地、设备等条件的；
（二）承印或者转让假冒注册商标标识、条形码、认证标志等质量标志及其商品标售包装物的；
（三）仓储保管者、运输者知道或者应当知道是假冒伪劣商品，为之保管或者运输的；
（四）传授生产、销售假冒伪劣商品方法的。
第三十四条 未经注册商标所有人许可并履行相关手续，在同一种商品或者类似商品上使用与其注册商标相同或者近似商标的，由工商行政管理部门责令改正，没收其商品及违法所得，并处以非法经营额百分之五十以下或者侵权所获利润五倍以下罚款；对直接责任人员处以一万元以下罚款。
广告经营者和广告发布者未经依法查验有关证明和审查广告内容，即为假冒伪劣商品提供广告服务的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，并在相应范围内公开更正，消除影响，没收广告费，处以相当广告费一至五倍的罚款；情节严重的，停止其广告业务。
第三十五条 建设单位或者施工单位在建设工程中使用假冒伪劣建筑材料、建筑构配件和设备的，由监督管理部门责令停止使用；知道或者应当知道是假冒伪劣商品而购买、使用，拒不提供或者不如实提供假冒伪劣建筑材料、建筑构配件和设备的生产者、供货者的，比照本条例第三十二条的规定处罚。
违反本条例第二十条规定的，由监督管理部门责令改正；知道或者应当知道是假冒伪劣商品而用于经营性服务的，比照本条例第三十二条的规定处罚。
第三十六条 隐匿、转移、变卖、损毁被依法查封、扣押的物品的，由监督管理部门处以被隐匿、转移、变卖、损毁物品货值金额等值以上三倍以下罚款；有违法所得的，没收违法所得。
第三十七条 违反本条例，阻碍监督管理人员依法执行公务或者其他违反治安管理行为的，由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚法》规定给予处罚。
第三十八条 当事人对行政处罚决定不服的，依照有关法律、法规的规定申请行政复议或者提起诉讼；逾期不申请行政复议，也不向人民法院提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第三十九条 违反本条例，生产、销售假冒伪劣商品或者为生产、销售假冒伪劣商品提供服务，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十条 违反本条例，生产、销售假冒伪劣商品，除依法承担行政责任或者刑事责任外，还应根据有关法律、法规的规定承担相应的民事赔偿责任。假冒伪劣商品的生产者、销售者应当负责向用户或者消费者退还货款；因假冒伪劣商品造成受害人人身伤害的，侵害人应当赔偿医疗费、治疗期间的护理费、因误工减少的收入，造成残疾的，还应当支付残疾者生活补助费、生活自助具费、残疾赔偿金以及由其抚养的人所必需的生活费；造成受害人死亡的，并应当支付丧葬费、死亡赔偿金、死者生前抚养的人必需的生活费等费用。造成受害人财产损失的，侵害人应当恢复原状或者折价赔偿，受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当依法赔偿损失。
假冒伪劣商品生产者、销售者，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的用户和消费者的合法权益受到损害的，应依法承担民事责任；广告经营者、广告发布者明知或应知广告虚假仍设计、制作发布的，依法承担连带责任。
第四十一条 国家工作人员有下列情形之一，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）包庇、放纵商品生产、销售中违反本条例规定行为的；
（二）违反国家行政许可管理规定，致使出现生产、销售假冒伪劣商品行为的；
（三）帮助生产、销售假冒伪劣商品的当事人逃避查处的；
（四）阻挠、干预监督管理部门依法对商品生产、销售中违反本条例规定的行为进行查处，造成严重后果的；
（五）应当依法移交司法机关处理而不移交的；
（六）其他对生产、销售假冒伪劣商品行为不依法履行查处职责的。
本市各级国家机关有包庇、放纵生产、销售假冒伪劣商品行为的，依法追究其主要负责人和相关责任人的法律责任。
第八章 附 则
第四十二条 本条例所规定的假冒伪劣商品货值金额，以违法生产、销售的假冒伪劣商品的标价计算；没有标价的，按照同类商品的市场价格计算。
第四十三条 本条例自公布之日起施行。
