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江苏省淮安市人民政府办公室


淮安市政府办公室关于印发淮安市新建商品房接管暂行办法的通知


淮政办发〔2006〕107号

2006年9月7日

各县（区）人民政府，市各委、办、局，市各直属单位，省属驻淮单位：

经市政府同意，现将《淮安市新建商品房接管暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。



淮安市新建商品房接管暂行办法



第一条 为规范新建商品房接管行为，维护当事人的合法权益，保障物业管理的正常秩序，根据《江苏省物业管理条例》及有关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称新建商品房接管，是指新建商品房开发建设单位将符合规定的物业移交给业主、业主委员会，以及物业管理服务单位接管新建商品房物业共用部位、共用设施设备的行为。

第三条 市、县（区）房管、规划、建设、林业等部门应当加强对新建商品房接管的监督管理。县（区）物业管理行政主管部门负责辖区内的新建商品房接管的监督管理工作。

第四条 新建商品房的接管，必须符合下列条件：

（一）所有移交的建设项目严格按照批准的规划、设计和有关专业主管部门的要求建设完毕，并满足使用要求;

（二）开发建设单位对所有移交的建设项目已经相关主管部门专项验收（备案）合格，验收资料齐全，取得交付使用相关证明文件;

（三）建筑渣土、施工机具和各类临时建筑、构筑物等全部拆除清运完毕，达到场清地净;

（四）供水、供电、供气、供暖、供冷、供热水、通讯等设施按户控制，分户计量，具备相关管理服务单位向最终用户收费的条件；

（五）房屋幢、户号编排经县（区）民政部门确认。

不符合上述条件的，建设单位不得移交，业主委员会、物业管理服务单位不得接管。

第五条 首届业主委员会未成立前，新建商品房开发建设单位应当向前期选聘的物业管理服务单位移交下列物业管理服务相关资料：

（一）相关主管部门专项验收（备案）合格文件：规划、消防、园林、人防、环保、质监、民政、综治主管部门出具的规划、消防设施、绿化竣工、人防工程、环境保护设施、电梯、房屋幢户号编排、安全防范设施验收合格证明文件；建设主管部门出具的房屋建筑、供水（含二次供水设施）、排水、道路、燃气工程竣工验收备案等证明文件，以及按规定落实到位的建设工程质量保证金证明文件；供电、通信、广电等部门或单位出具的供电、电话、宽带、有线电视等工程设施合格证明文件；法律、法规、规章规定的其他文件；

（二）产权资料：项目批准文件、土地使用证、建设工程规划许可证（复印件）等相关资料；

（三）技术资料：物业区域的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）专项维修资金缴纳资料；

（五）开发建设单位与物业服务单位签定的物业服务协议、与业主在房屋买卖合同中签定的物业服务协议，业主临时公约和业主承诺书；

（六）物业质量保修书和物业使用说明书；

（七）物业管理所必需的其它资料。

首届业主委员会成立后，新建商品房开发建设单位应会同前期选聘的物业管理服务单位向业主委员会办理物业管理资料的移交手续。新选聘或续聘的物业管理服务单位应当向业主委员会办理物业管理资料的借用手续。

第六条 新建商品房开发建设单位在移交住宅区时，应当按照物业总建筑面积的3‰至4‰无偿提供物业管理服务用房，由接管的物业管理服务单位使用。

新建商品房开发建设单位在移交物业时，应当向业主委员会提供共用设施设备明细清单和在前期物业管理招投标中约定由开发建设单位提供的物业管理服务装备明细清单。

第七条 接管的物业管理服务用房及共用设施设备，归物业区域内全体业主所有，按照物业服务合同的约定，委托物业管理服务单位管理或提供给物业管理服务单位使用。

第八条 新建商品房开发建设单位应于取得交付使用相关证明文件后，按如下程序进行交接：

（一）书面通知业主委员会和选聘的物业管理服务单位办理接管手续，并提交有关资料；

（二）业主委员会及其选聘的物业管理单位应按接管条件对提交的资料在7日内审核完毕，符合要求的，会同开发建设单位向所在县（区）物业管理行政主管部门提出接管申请，约定接管时间及有关事项。县（区）物业管理行政主管部门会同所在地乡镇、街道、村、社区居委会及时指导监督接管工作；

（三）业主委员会及其选聘的物业管理服务单位对物业共用部位、共用设施设备、共用场地和物业管理服务用房等进行查验；

（四）查验中发现的问题，开发建设单位应与业主委员会及其选聘的物业管理服务单位协商解决；

（五）经查验符合要求的，应在7日内办理有关接管手续，开发建设单位与业主委员会及其选聘的物业管理服务单位草签《物业管理接管协议》。接管协议中应明确建设工程质量保证金的管理事项，以有利于建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的处理；

（六）有关接管初步结果应在物业区域内显著位置向业主公示10日，开发建设单位、业主委员会及其选聘的物业管理服务单位应及时处理解决业主提出的问题，在2/3以上业主无异议的条件下正式签订《物业管理接管协议》；

（七）正式签订《物业管理接管协议》后7个工作日内，开发建设单位、业主委员会及其选聘的物业管理服务单位将《物业管理接管协议》和公示后的情况报送所在地的县（区）物业管理行政主管部门备案。

第九条 业主委员会与新选聘的物业管理服务单位签订的物业服务合同生效后，开发建设单位前期选聘的物业管理服务单位与业主委员会及其新选聘的物业管理服务单位应及时办理接管手续。

第十条 前期物业服务阶段尚未结束，前期物业服务合同期限届满，开发建设单位应及时续聘或另聘物业管理服务单位，确保物业管理服务的连续。

第十一条 前期物业服务阶段结束前，开发建设单位应提前半年书面告知县（区）物业管理行政主管部门，县（区）物业管理行政主管部门应会同乡镇人民政府、街道办事处依法及时指导业主召开首届业主大会，决定对前期物业管理服务单位续聘或另聘物业管理服务单位。业主大会决定与开发建设单位前期选聘的物业管理服务单位续约的，业主委员会应于原合同期限届满前30日内完成合同续签工作；业主大会决定选聘新的物业管理服务单位的，业主委员会应于业主大会决定后，在合同期限届满3个月前，书面告知原物业管理服务单位，原物业管理服务单位接到告知后须做好撤管的准备工作。

前期物业服务合同即将届满，物业管理服务单位决定不再续约的，应在合同期限届满3个月前，书面告知业主委员会或开发建设单位，并在物业区域内显著位置予以告示。书面告知日期距合同届满日期不足3个月的，应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域，不得提前撤管。

第十二条 原物业管理服务单位撤管时，应当在业主委员会的组织下，将预收的撤管之日后的物业管理服务费、代收的各种能源费、押金、代管的专项维修资金等移交给新的物业管理服务单位。

第十三条 接管有关方的责任：

（一）接管时，交接方均应严格按照国家有关规定和标准进行查验。对查验不合格的一些具体问题，由责任方及时进行整改，并应商定复验时间；

（二）开发建设单位前期选聘的物业管理服务单位未按规定向业主委员会移交的，由开发建设单位负移交责任；

（三）开发建设单位前期选聘的物业管理服务单位负责《物业管理接管协议》生效前的物业管理活动，新选聘的物业管理服务单位负责《物业管理接管协议》生效后的物业管理活动；

（四）交接后发生的工程质量与相关问题，按国家有关规定由相关责任方及时处理。

第十四条 新建商品房的开发建设单位未与业主委员会及时办理接管手续的，由开发建设单位负相关法律责任。

第十五条 物业服务合同期限届满或依法终止，原物业管理服务单位不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接；原物业管理服务单位拒不撤出物业管理区域的，新的物业管理服务单位和业主委员会（或建设单位）应通过司法途径解决，不得强行接管。

第十六条 业主未能在合同期满前依法完成选聘新的物业管理服务单位造成无物业管理服务单位管理状态的，县（区）物业管理主管部门会同物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处可以组织相应的物业管理服务单位临时代管，同时，应组织指导业主及时完成选聘新的物业管理服务单位工作。代管期间，物业服务标准按照原物业管理服务合同执行，物业服务费用由全体业主承担。

第十七条 接管过程中发生的纠纷，可以申请县（区）物业管理行政主管部门、物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处和相关主管部门调解处理，也可以直接向人民法院诉讼。

第十八条 在新建商品房接管过程中，违反国家、省、市有关法规政策规定的，所在地物业管理行政主管部门和相关部门应依法及时予以处理。

第十九条 分期建设的新建商品房，经所在县（区）物业管理行政主管部门同意，可以分期接管。

第二十条 非新建商品房的接管，可参照本办法执行。本办法实施前，已部分交付尚未全部交付的在建商品房，可按照本办法完善接管手续。

第二十一条 本办法自印发之日起执行。原有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。



陕西省人民政府


陕西省水资源费征收办法

陕西省人民政府令第95号


《陕西省水资源费征收办法》已经省政府2004年第1次常务会议通过，现予发布，自2004年4月1日起施行。







省长：贾治邦



二○○四年二月二十五日







陕西省水资源费征收办法







第一条　为加强水资源管理，促进水资源的合理开发与可持续利用，根据《中华人民共和国水法》、《陕西省水资源管理条例》，结合本省实际，制定本办法。



第二条　凡在本省行政区域内直接从地下、江河、湖泊、水库取水的单位和个人（以下简称取水户），应当依照本办法缴纳水资源费。



按照《陕西省取水许可制度实施细则》规定不需要办理取水许可证的，免征水资源费。



农业灌溉取水暂不征收水资源费，但企事业单位从事农产品种植、养殖、加工取水的除外。



第三条　省人民政府水行政主管部门负责全省水资源费征收的管理和监督。



市、县、区人民政府水行政主管部门按照《陕西省取水许可制度实施细则》规定的取水许可权限，负责本行政区域内水资源费征收的管理和监督。



第四条　水资源费以取水户为单位,按取水量计收。但水力发电取水的水资源费按发电量计收。开采煤炭、石油等行业的水资源费按原煤、原油的开采量计收。



第五条　水资源费的征收标准应当按照地下水高于地表水，地下水超采地区高于一般地区，水资源紧缺地区高于丰沛地区，生产经营取水高于生活、环境取水的原则确定。具体征收标准，由省人民政府价格主管部门会同省人民政府水行政、财政主管部门另行确定。



第六条　取水户应当按照水行政主管部门批准的用水计划取水。超计划取水的，实行累进加价征收水资源费。超计划取水量在20%以内的（含20%），其超计划部分按征收标准的2倍计收；超计划取水20—40%的（含40%），其超计划部分按征收标准的3倍计收；超计划取水40%以上的，其超计划部分按征收标准的5倍计收。



第七条取水户应当按规定安装合格的取水计量设施。未按规定安装计量设施或计量设施运转不正常的，水行政主管部门应责令其限期安装或维修更换，逾期拒不安装或不维修更换的，按取水设施连续运行最大取水量计收水资源费。



第八条　水资源费按照取水许可权限，分级征收。



发放取水许可证的县级以上人民政府水行政主管部门应当根据取水户的取水量，作出征收水资源费的书面决定，由同级地方税务部门代收。



国务院水行政主管部门流域管理机构在本省行政区域内发放取水许可证的取水，由省人民政府水行政主管部门作出征收水资源费的书面决定。



第九条　水资源费按月缴纳。



取水户应在接到水行政主管部门的征收通知后，10日内到指定的地方税务部门缴纳水资源费。逾期缴纳的按日加收2‰的滞纳金；拒不缴纳的，由作出征收决定的水行政主管部门依照《中华人民共和国水法》第七十条规定予以处罚。



第十条　水资源费专用收费票据由省财政部门统一印制。



第十一条　水行政主管部门不得擅自扩大收费范围、提高收费标准或超越权限收费；不得随意减收、免收水资源费。



第十二条　各级地方税务部门代收的水资源费全部上缴省财政专户管理。具体分配、使用管理办法由省财政、水利行政主管部门另行制定。



第十三条　供水企业缴纳的水资源费作为资源水价计入供水价格，其他企业缴纳的水资源费计入生产成本。但超计划取水累进加价征收的水资源费，不得计入生产成本。



第十四条　未取得取水许可证取水的，由县级以上人民政府水行政主管部门责令其停止取水、补缴已取水量的水资源费，并依照《中华人民共和国水法》第六十九条规定予以处罚。



第十五条　依照本办法罚款在3万元以上的，当事人有要求举行听证的权利。



第十六条　当事人对水行政主管部门作出的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。



第十七条　水行政主管部门、地方税务部门的工作人员，在水资源费征收和监督管理工作中，不按照规定征收水资源费，不履行监督责任，滥用职权、徇私枉法、谋取私利的，由其主管部门或监察机关对该部门直接负责人和直接责任人给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。



第十八条　本办法自2004年4月1日起施行。1992年10月10日省物价局、财政厅、水利厅联合印发的《陕西省水资源费征收管理和使用暂行办法》同时废止。