您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

房屋买卖撤消　　优先权不丧失

［案情］
　　　　1999年12月，个体户肖烈苟租赁了吉水县黄桥镇政府临街的一间店面，租期至2004年1月31日。2003年7月6日，黄桥镇政府张贴了拍卖公告，决定拍卖其所有的，位于农贸市场的?间，价格每间1.5万元，包括肖烈苟?饬薜牡昝妗?003年9月10日，黄桥镇政府与另一个体户肖榕芬签订协议，约定将肖烈苟所租赁的店面以14750元的价格卖给肖榕芬，肖榕芬自2004年2月1日起取得该店面的所有权。肖烈苟知悉后，于2003年10月15日向黄桥镇政府邮发协调函，指出黄桥镇政府的行为侵犯了其优先购买权，并要求在同等条件下购买其所租赁的店面。2003年10月27日，肖烈苟向法院起诉，要求宣告黄桥镇政府与肖榕芬的房屋买卖合同无效，并判令在同等条件下优先购买租赁店面。法院立案后于2003年10月31日将应诉材料送达给黄桥镇政府。审理中查明，黄桥镇政府接到肖烈苟的协调函后，已于2003年10月29日与肖榕芬解除了房屋买卖关系，并退回了购房款14750元。
[分歧]
　　　本案在审理过程中，对黄桥镇政府自行解除合同后，是否还侵犯了肖烈苟的优先购买权存在两种不同意见。
　　　　一种意见认为：黄桥镇政府于2003年9月10日将肖烈苟所承租的店面卖给第三人，且未通知承租人，其行为已违反了我国《民法通则》与《合同法》中关于承租人优先购买权的规定，已侵犯了承租人的优先购买权。但是黄桥镇政府在获悉肖烈苟的异议后，在本院的应诉材料送达之前，已与第三人肖榕芬自行解除了该店面产权的转让合同，退回了第三人的房产转让款14750元，所以黄桥镇政府侵害肖烈苟优先购买权的法律事实，已自行解除。肖烈苟要求宣告黄桥镇政府与肖榕芬之间的房屋买卖合同无效的法律事实已不存在。同时，肖烈苟要求对租赁店面进行优先购买的法律事实也自行消除，所以肖烈苟的诉讼请求，依据不足，应当驳回。
一种意见认为，不管黄桥镇政府与第三人肖榕芬的店面买卖合同存在与否，黄桥镇政府侵害肖烈苟的优先购买权的事实已经存在。黄桥镇政府不能因单方面解除与第三人的房屋买卖合同的事实而否认承租人肖烈苟优先购买权的实现，法院应当依法判令黄桥镇政府以同等条件将出租店面出卖给承租人肖烈苟。
[评析]
　　　笔者同意第二种意见，即黄桥镇政府应当以同等条件将店面出卖给承租人肖烈苟。其理由如下：
　　　一、优先购买权，又称先买权，是指在同等条件下，特定当事人即先买权人优先购买的权利，设立房屋优先购买权的目的在于保持财产的所有权与使用权的一致性。房屋优先购买权只存在于形成了租赁合同关系的承租人与出租人的特定当事人之间，它是一种期待权和形成权，它必须是出租人决定出卖房屋这一法定事由出现后，承租人才享有的权利。本案中，当镇政府决定将租赁店面出卖这一事实出现后，承租人肖烈苟即对该店面享有在同等条件下优先购买的权利。肖烈苟这一权利具体指向镇政府，肖烈苟享有请求镇政府将店面卖给他的权利，镇政府则负有满足肖烈苟该项请求的义务。在这一债务的关系中，镇政府作为债务人，只有履行的义务，而无拒绝履行的权利。本案不是优先权与所有权的对抗问题，而是所有权人对自己所有权行使处分权时，因法律规定而派生出来的相对优先权人的权利实现的问题，是优先权的权利义务关系。故只要优先权的法律关系一经存在，义务人就不能以自己单方面的行为将其消灭。本案义务人（镇政府）想以“解除与第三人的买卖的合同，房屋不出卖了”这一行为来消除他应承担的义务，是一种规避法律的行为，不能产生其追求的法律后果。本案的镇政府在未通知承租人肖烈苟的情况下，将肖烈苟出租的店面卖给第三人，其行为已违法，侵犯了肖烈苟的优先购买权。肖烈苟可依据法律，要求镇政府以同等条件将店面出卖给自己。镇政府在肖烈苟提出异议后，尽管自行解除了与第三人的房屋买卖合同，但并不能因此就免除其所承担的义务。现在镇政府以“店面不卖了”的理由来抗拒肖烈苟的优先权，是一种规避法律的行为，其理由不足，故法院应当判令镇政府以同等条件将店面出卖给肖烈苟。

　　　江西省吉水县人民法院 李崇军
邮编 331600 电话 0796—3522446


刑事灰色不裁判中当事人的权利救济

彭剑鸣


摘要：刑事灰色不裁判是指，刑事诉讼法未规定是否应当作出裁判，但从法律精神及对当事人的影响来看，应当作出裁判，而司法机关不作出裁判的现象。它存在于司法实践中，它会损害国家利益与当事人的利益；有必要确定对当事人权益的救济措施，对当事人的权利救济措施进行设定。
关键词：刑事 灰色不裁判 当事人 权利 救济

狭义的裁判仅指审判机关对诉讼案件及相关内容的处理，广义的裁判则指司法机关（含公、检、法三机关）对诉讼案件相关内容的处理，本文的裁判系广义说。按照裁判在法律规范上的性质，刑事不裁判可分为合法不裁判、非法不裁判、灰色不裁判。合法不裁判是指，按照刑事诉讼法的规定，司法机关不应当进行裁判而不作出裁判；非法不裁判是指，按照刑事诉讼法的规定，司法机关应当作出裁判而不作出裁判；灰色不裁判是指，刑事诉讼法未规定是否应当作出裁判，但从法律精神与所涉及的内容对当事人权利的影响来看，应当作出裁判，而司机关不作出裁判。对于合法不裁判与非法不裁判，刑事诉讼法上均有明确规定，本文不讨论，现仅就灰色不裁判行为中当事人的权利救济进行探讨.
一、 事灰色不裁判的表现与弊端
（一）表现
在司法实践过程中，刑事灰色不裁判主要表现为：
1、对程序性问题不作出裁判
（1）对刑事诉讼法总则调整的内容不作出裁判
我国刑事诉讼法总则所确定的管辖、回避、辩护、期间等内容，均涉及到当事人权利的行使，而且，当事人的权利能否行使与行使程度直接关系到其权利能否得以保护、诉讼活动能否正常进行，进而言之，涉及公平、公正的司法精神能否得以实现。但是，对于刑事诉讼法总则内容中涉及当事人权利的部分，有的具有可操作性，例如驳回回避申请的复议；有的则没有可操作性，如辩护权的行使、管辖的异议、期间的延展等；对于后者，司法实践 则可能不作出裁判。
（2）对审判阶段的程序性内容不作出裁判
主要表现为，在各个司法机关与当事人的权利运行过程中，对于其他机关或者当事人提出的诉讼主张，审判机关不表达态度，或者以实际活动同意了某一方的诉讼请求，但是，不以实际的裁判形式表达出来，从而使对方当事人的失去了权利救济的机会。例如，对于人民检察院撤回起诉的请求，审判机关以实际行动支持了其撤回起诉的请求，但是，它不作出裁判，从而便诉讼活动久拖不决，然而，对方当事人却失去了权利救济的机会。
（3）侦查机关、审查起诉机关对程序性问题不予处理
对当事人的权利行使，侦查机关、审查起诉机关的行为有重大影响，当事人的很多请求内容，均需侦查机关，审查起诉机关作出处理意见，否则，当事人就丧失了权利救济的机会。这一类问题，主要表现为对强制措施的变更、对当事人的会见申请、辩护人的指

作者简介：彭剑鸣，男，汉族，（1967.10—— ），贵州铜仁人，贵州警官职业学院法律二系主任，教授，主要研究方向：刑事诉讼法学。
定等内容，侦查机关、审查起诉机关一味拖延，不作出任何处理。
2、对实体问题不作出裁判
（1）以程序方式规避对实体问题的处理
审判机关审查立案的内容仅为程序问题，但是，实践中，有的审判机关将审查立案的内容扩大到实体问题与程序问题两方面，为了回避处理实体问题而在社会上带来的各种消极影响（诸如司法机关之间的关系、司法机关与行政机关的关系、社会秩序的维护内容等诸方面的因素，都可能因对实体问题的处理而产生消极影响），在审查立案期间，审判机关采用协商的方式，使公诉机关撤回起诉，从而使当事人的行为失去了由审判作出裁判，以获得权利救济的可能。
（2）对刑事实体问题部分不作出裁判
控方提出的核心控告内容，审判机关作出了裁判内容，但是，对于控方控告内容的积极修辞内容、表明被控事实的辅助性内容，裁判文书不予表明，从而导致了对部分事实不作出裁判的内容存在。
（二）弊端
刑事灰色不裁判的弊端主要表现为：
1、阻碍法律精神的实现
刑事法律是法律关系保障法，其核心内容是保证其他法律所确定的社会关系与社会秩序稳定发展，目前，法律规范所追求的精神即是诚实、信用、公平，刑事法律精神也应当体现这一内容。但是，灰色裁判的存在，却使当事人处于弱者的地位，而且，在这一情况下，当事人的权利由国家权力机关予以处理，而当事人却没有任何权利救济的机会，对于当事人而言，这是不公平的，从而使法律的公平精神的实现受到阻碍。
2、损害当事人的权利
（1）损害当事人的人身、财产、精神权利
当事人享有及时获得裁判、终止诉讼的权利，以便使当事人能及时从事其他的活动。但是，刑事灰色不裁判的行为，则使当事人不能获得裁判，以致案件久拖不决。一方面，会使当事人的人身权利受到损害。因为对于被告而言，在裁判没有作出之前，都处于诉讼阶段，此时，其人身自由处于被限制或者剥夺的状态。再则，因诉讼的长期存在，为了维护自己的合法权利免受损害，则会使当事人支付较为高昂的律师费用与日常生活费用。同时，会使当事人双方的精神状态得不到及时有效的抚慰。因此，灰色不裁判的行为会损害当事人的人身、财产、精神权利。
（2）损害当事人的诉讼权利
刑事诉讼是当事人权利与国家权利交替进行、相到促进的过程，在此过程中，任何一种权利都以其他权利的行使为前提，否则，权利就不可能得以行使。而刑事灰色不裁判的行为，则使当事人丧失了行 使权利的前提，以致于当事人各方不能行使后续的诉讼权利，导致其权利受到严重损害。
诉讼过程中，为了使当事人的权利得到适当的保护，法律规范中应设立相应的救济性措施，但是，由于刑事灰色不裁判的内容未在法律上反映出来，因而，没有设立相应的救济措施。从而使当事人的权利不能得到救济。
3、损害国家利益
公正与效率是现代司法的两大主题。刑事灰色不裁判是一种不裁判的行为，后果是使特定的刑事诉讼行为久拖不决，显然，在刑事诉讼行为的延续过程中，国家也要花费巨大的人、财、物力，易言之，刑事诉讼的效率降低了，有悖于效率原则的要求。在具体案件的处理过程中，体现法律规范的法律精神是司法的第一要义，而且，每一个裁判内容与诉讼行为都应当是符合法律精神要求的，但是，刑事灰色不裁判的行为，则使法律规范中的效率精神未能体现出来，即使裁判结果是公正的，也是一种迟到的公正（无论对国家利益，还是对当事人利益，都是一种迟到的公正），而且，刑事灰色不裁判的行为，使程序法律中的法律精神与实体法中的法律适用内容，不能在具体的案件的处理中体现出来，从而成为一个不公正的内容。
公正与效率内容的缺陷，一方面，使法律规范的严肃性、权威性受损害；另一方面，则会使公民对司法机关的地位、作用产生不当认识；这两种因素的存在都可能使国家的管理职能有被削弱的危险，从而导致国家利益的损害。
4、妨害法治进程的推进
目前，依法治国是国家管理的指导思想，而依法治国的内容，则表现为按照法律规范的规定来处理具体的事件与从事管理活动。但是，刑事灰色裁判的行为，恰好是产生在司法中未予以有机调整的内容，因而，不可能存在对这一方面的内容进行法治的可能，易言之，也就使法治进程的推进面临一些缺陷。
二、刑事灰色不裁判产生的原因
（一）立法原因
立法原因是刑事灰色不裁判产生的首要原因，如果刑事灰色不裁判的内容在立法上已有体现，那么，当事人就可以通过司法途径或者法律系统所设立的监督体制来寻求法律规范的保护。在刑事立法上未对各种灰色不裁判的行为作出规定，原因主要有以下几方面：
1、立法时前瞻性不够
现行刑事诉讼法采用了大陆法系的立法模式，就成文法的模式而言，立法时普遍存在对未来社会发展的预测，但是，这种预测都是大略的，它不可能穷尽一切问题，这是成文法立法模式的通病之一。我国刑事诉讼法中没有专门规定享有裁判权的机关，对于诉讼参与人各方以及控方的行为哪些应当作为裁判与处理，并明确形成裁判或者处理意见，从而使刑事灰色不裁判行为的存在有了一定的土壤。
2、立法规定不够细腻
经过十六年的刑事司法实践，刑事诉讼的立法已经从粗放走向了细腻，而且，实践证明，对于法治社会的建立而言，法律规范的详细规定会起到促进作用，但是，对于刑事诉讼法而言，对于判决、裁定、决定的适用范围，未在法律规范上作出明确的规定，因此，对于那些应当以裁定方式作出的诉讼结论，有时以决定的方式作出，此时，当事人的权利救济即处于困难的境地。另一方面，对当事人的实体权利、诉讼权利有重大影响的内容，由于缺乏明确规定，司法机关为了回避矛盾而不作出裁判时，当事人也缺乏权利救济的途径与可能。
3、未规定救济措施