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　　　　　　　　　　商品房销售法律实务与婚姻法解释三对购房的影响

主讲：章建国 律师
安徽景旺律师事务所
电话：13856233909 / 2838123

一、讲座所涉法律法规规章及司法解释
中华人民共和国城市房地产管理法
城市房地产开发经营管理条例
《商品房销售管理办法》
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
商品房销售面积测量与计算(1998年12月22日起实施)
《安徽省契税暂行办法》
《婚姻法解释三》
二、商品房的界定及包括范围
（一）商品房的界定
商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。
商品房的界定及包括范围
（二）商品房包括的范围
普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工集资建房、职工住宅和其他划拨土地上的住房，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。
三、商品房预售条件
房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
四、商品房现售条件
商品房现售,应当符合以下条件： 　　（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产 开发企业资质证书； 　　（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 　　（四）已通过竣工验收； 　　（五）拆迁安置已经落实； 　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件， 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日 期； 　　（七）物业管理方案已经落实。
五、商品房的销售广告
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
六、商品房的定金
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
七、合同生效与备案
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
八、拆迁补偿安置协议效力
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
九、一房二买的后果
具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
　　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
十、隐瞒信息的后果
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
十一、恶意串通的后果
买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
十二、房屋风险的转移
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
　　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。（保留相关证据）
十三、买受人解除合同情形
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
国家税务总局


国家税务总局关于全国职工技术创新成果获奖者奖金收入免征个人所得税的通知
国税函[2004]1204号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
　　近接中华全国总工会《关于申请免征全国职工技术创新成果获奖者奖金所得税的函》（工函字〔2004〕284号）。函中称：为深入学习贯彻党的十六大和全国人才工作会议精神，进一步激发广大职工学习和创新技术的积极性，该会与科学技术部、劳动和社会保障部共同在全国职工中开展评选优秀技术创新成果活动。目前评选表彰活动已经结束，共有1项成果获得一等奖，奖金20万元；5项成果获得二等奖，每项奖金10万元；28项成果获得三等奖，每项奖金3万元。为此，中华全国总工会申请对上述奖金免征个人所得税。经研究，现通知如下：
　　为鼓励全国广大职工积极参加群众性科技攻关、技术革新和发明创造活动，推动我国科技进步、促进经济发展，根据《中华人民共和国个人所得税法》第四条第一款关于国务院部委颁发的科学、技术等方面的奖金免税的规定，对全国职工技术创新成果获奖者所得奖金，免予征收个人所得税。
　　附件：全国职工技术创新成果获奖名单
国家税务总局
二○○四年十一月二日

附件：


全国职工技术创新成果获奖名单

一等奖（1项）
成果名称：集装箱智能管理技术
完成人：包起帆 黄有方 施思明 缪强 李冠声 沈联红 史建民 赖颖彦 王玲 葛中雄 王伟 王超 丁以中 卢益俊 陈浩 刘海威 谭曦 黄嵘 董庭龙 迟莲芬
所在单位：上海国际港务集团
　
二等奖（5项）
成果名称：重症SARS呼气消毒装置
完成人：王金静 刘子军 张元翠 赵佳平 吴宪宏 王家和
所在单位：北京地坛医院
　
成果名称：NR6型高功率镍干电池
完成人：常海涛 薛祥峰 陈美娟 陈理玲 余佑峰 黄益福
所在单位：福建南平南孚电池有限公司
　
成果名称：水压支柱系统
完成人：萧作芬 黄启富 李雨林 周春和 向新安 戴泽奇 周国文 戴兴国
所在单位：湖南辰州矿业有限责任公司机械厂
　
成果名称：超级寻呼系统
完成人：全观友 邱浩然 马玉林
所在单位：广东移动通信有限责任公司中山分公司
　
成果名称：欠平衡钻井技术
完成人：马宗金 杨令瑞 肖新宇 肖润德 李艳丰 刘斌 杨玻 潘登 田强 王和富 王树毅 曾琦军 李照 刘庆
所在单位：四川石油管理局钻采工艺技术研究院
　
三等奖（28项）
成果名称：气压机优化运行操作法
完成人：许淑云
所在单位：北京燕山分公司炼油厂
　
成果名称：地铁机电设备节能监测
完成人：王正宗
所在单位：北京地铁运营有限公司机电公司
　
成果名称：焦炭专业化设备防磨损技术
完成人：刘军民 袁宝童 皮云生 刘东 孙爱军 王茂青 张焕田 苏玉江 石万祥 佟继东 陈树高
所在单位：天津港焦炭码头公司
　
成果名称：井下风机自动切换供电装置
完成人：伏军
所在单位：西山煤矿总公司杜儿坪矿一采区机运一队
　
成果名称：铝电解废弃物回收利用技术
完成人：衣庆波 曲爱民 张并立 姜宝伟 姜杰 张颖
所在单位：抚顺铝厂科学研究所
　
成果名称：SSWZ（Q）型滚动止推轴承式万向联轴器
完成人：苏绍禹 李军先
所在单位：长春轿车消声器厂
　
成果名称：电子漏焊监控器
完成人：马凌学 齐嵩宇 唐文志 于斌 姜振东
所在单位：第一汽车集团公司轿车股份有限公司
　
成果名称：原条量材法
完成人：凌再军 柏广新 孙剑英 黄春辉 樊泽起 张国彦 江礼家 杜文国
所在单位：吉林省黄泥河林业局
　
成果名称：三十万机组高压动叶片NX-154（254）机床汽道加工技术
完成人：李彩霞
所在单位：哈尔滨汽轮机厂有限责任公司
　
成果名称：数控机床系统优化技术
完成人：李斌
所在单位：上海电气液压气动有限公司液压泵厂
　
成果名称：热真空试验设备
完成人：周杭生 许安帮 徒诚雄 应钦兰
所在单位：杭州制氧机集团有限公司
　
成果名称：集装箱快速装卸法
完成人：许振超
所在单位：青岛港（集团）有限公司青岛前湾装箱码头有限责任公司技术部
　
成果名称：浮头式换热器管程无胎具带压堵漏技术
完成人：贺建华 张涛 宋新 李明光 贺安灿
所在单位：中国石化齐鲁股份有限公司烯烃厂
　
成果名称：游梁式抽油机平衡调节工具
完成人：张学木 张洪山 秦延才 刘向军 张成培 田承村
所在单位：中国石化胜利油田有限公司河口采油厂
　
成果名称：斜契式侧架立柱磨耗板铆钉机
完成人：张光明 刘海新 薛军 吕书家 刘恭 杨存法 李建华 刘晓栋 朱承刚 马景尧
所在单位：郑州铁路分局新乡车辆段
　
成果名称：优化环已酮进料控制技术
完成人：徐先荣 毛长青 杨湘 黄江华 袁年武
所在单位：中石化股份有限公司巴陵分公司
　
成果名称：环境气象特种预报技术
完成人：吴兑 梁建茵 游积平 林爱兰 邓雪娇 谷德军 万齐林 黄浩辉
所在单位：广州热带海洋气象研究所
　
成果名称：再生砂强化冷却处理技术
完成人：赵仕忠
所在单位：广西柳工机械股份有限公司
　
成果名称：过氧化氢补充漂白生产ECF漂白木浆技术
完成人：梁德
所在单位：广西南宁凤凰纸业有限公司
　
成果名称：通用机械铆合油箱集成模具
完成人：李小平 陶雪峰 邱孝祥 何中英 段黎霞
所在单位：中国嘉陵工业股份有限公司（集团）工程装备部
　
成果名称：铝锂合金特深模锻件工艺
完成人：方清万 杨文敏 阙基容 王明才 朱宏 王献文 黄绍友 邓朝万 郑延顺 李勇
所在单位：西南铝业（集团）有限责任公司锻造厂
　
成果名称：电除尘高效运行优化技术
完成人：苏长华 张永领 熊仁森 王方强 周易谦 兰新生 卢大兴
所在单位：四川电力试验研究院
　
成果名称：GXH2001型废旧沥青改性剂
完成人：桂希衡
所在单位：贵州省兴义公路管理局
　
成果名称：三工位液压母线折弯机
完成人：郑淮和 孙宏德 唐军
所在单位：昆明开关厂职工技协服务部
　
成果名称：改性硝铵炸药连续生产工艺
完成人：杨涛 柳平 李惠
所在单位：国营安宁化工厂玉溪分厂
　
成果名称：煤巷支护技术
完成人：缪寅生 谢俊文 李虎林 刘士琦 杨富 杨发文
所在单位：甘肃省靖远煤业有限责任公司
　
成果名称：电渣重熔冶炼工艺
完成人：顾锡双 苗红生 屈凯
所在单位：西宁特钢股份公司炼钢分厂
　
成果名称：东风4B柴油机喷油器回油管改造
完成人：关玉民 常江东 刘继中 马文林 张兴儒
所在单位：乌鲁木齐铁路局乌鲁木齐机务段